Tax Highlights for Real Estate – Maj 2023

Estoński CIT a ukryte zyski

Na początku maja pojawiły się dwie odmienne interpretacje dyrektora KIS w sprawie ukrytych zysków na rzecz beneficjentów spółek, które są opodatkowane ryczałtem od dochodów spółek kapitałowych (tzw. estoński CIT).

Zgodnie z brzmieniem przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przez ukryte zyski rozumie się świadczenia pieniężne, niepieniężne, odpłatne, nieodpłatne lub częściowo nieodpłatne, inne niż podzielony zysk, na rzecz udziałowców, wspólników, akcjonariuszy lub podmiotów powiązanych z podatnikiem, akcjonariuszem, wspólnikiem czy udziałowcem.

W pierwszej interpretacji indywidualnej z dnia 2 maja 2023 r., sygn. 0111-KDIB1-2.4010.115.2023.1.AW nowo powstała spółka, która jest udziałowcem wnioskodawcy planowała wynajmować nieruchomość na rzecz spółki opodatkowanej estońskim CIT-em. Dyrektor KIS stwierdził, że wypłata wynagrodzenia za wynajem będzie stanowiła ukryte zyski na rzecz udziałowca. Swoją decyzję organ argumentował, tym że udziałowiec nie wyposażył spółki w odpowiednie aktywa majątkowe, konieczne do prowadzenia działalności w zakresie działalności hotelowo – gastronomicznej. Stwierdził również, że taka umowa wynajmu nie zostałaby zawiązana między podmiotami niepowiązanymi, co będzie powodować konieczność zakwalifikowania świadczeń jako ukrytych zysków.

Wątpliwości drugiego wnioskodawcy wyrażone w interpretacji indywidualnej z tego samego dnia, sygn. 0114-KDIP2-2.4010.74.2023.2.PK dotyczyły potwierdzenia, że usługa magazynowa nie powinna być zaklasyfikowana jako ukryte zyski. Spółka w stanie przyszłym przedstawiła, że planuje przekształcenie ze spółki komandytowej na spółkę z.o.o. Wynajmuje obecnie magazyn od podmiotu powiązanego i po zmianie formy prowadzenia spółki planuje kontynuować tę działalność. Zdaniem KIS wynajem powierzchni magazynowych nie będzie się mieścił w definicji ukrytych zysków. Zdaniem organu bowiem, wynajem a nie posiadanie magazynu przez spółkę jest decyzją biznesową, umowa zawarta jest na warunkach rynkowych, ponadto taka decyzja powoduje większą elastyczność w zakresie prowadzonej działalności dla spółki. 

Z przedstawionych interpretacji można więc wywnioskować, że z punktu widzenia ukrytych zysków istotne jest nie tylko to, czy zastosowana w transakcji cena jest rynkowa, ale także fakt czy w przypadku podmiotów niepowiązanych taka transakcja doszłaby do skutku. Przy ocenie takiej transakcji należy brać pod uwagę także potrzeby spółki związane z jej działalnością, opłacalność dokonania zakupu lub przeprowadzenia transakcji oraz sytuację finansową i faktyczne potrzeby biznesowe danej spółki.

Możliwość zastosowania umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania bez posiadania certyfikatu rezydencji w momencie realizacji płatności

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w interpretacji z 3 kwietnia 2023 roku,
sygn. 0114-KDIP2-1.4010.116.2023.2.JC, że w przypadku wypłaty należności opodatkowanych podatkiem u źródła, certyfikat rezydencji podatkowej można otrzymać po dniu wypłaty należności. Musi on jednak obejmować swoim okresem ważności datę płatności. O indywidualną interpretację podatkową wystąpiła spółka kapitałowa prawa polskiego, która zawarła umowę z kontrahentami, w ramach której będzie wypłacać należności podlegające opodatkowaniu tzw. podatkiem u źródła do Kanady oraz USA. Wnioskodawca miał wątpliwości w sprawie zastosowania postanowień polsko – amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, skoro na dzień wypłaty należności nie będzie posiadał certyfikatu rezydencji podatkowej kontrahenta.

Krajowa Informacja Skarbowa zaprezentowała również analogiczne stanowisko w interpretacji z dnia 3 kwietnia 2023 r., sygn. akt. 0114-KDIP2-1.4010.116.2023.2.JC w podobnej sprawie.

Umowa ubezpieczenia a umowa gwarancji i poręczeń w świetle art. 21 ust. 1 pkt 2a u.p.d.o.p.

Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2023 r., sygn. II FSK 2526/20 orzeczenie sądu I instancji oraz interpretację indywidualną dotyczącą zakwalifikowania umów ubezpieczeniowych jako podlegających opodatkowaniu tzw. podatkiem u źródła. Jak bowiem zauważył NSA, usług ubezpieczeniowych nie można zakwalifikować jako świadczenia o podobnym charakterze do usług gwarancji i poręczeń wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt. 2a u.p.d.o.p., gdyż w przypadku porównywania charakterów tych świadczeń, trzeba brać pod uwagę zarówno przepisy prawa prywatnego, kodeksu cywilnego, jak i ustawy prawo bankowe. Co również słusznie podkreślił NSA, zakres tych świadczeń jest zupełnie inny, wobec czego nie powinny być one objęte podatkiem u źródła.  

W zakresie wyżej wymienionego przepisu możemy zaobserwować utrwalenie pozytywnej dla podatników linii orzeczniczej, (przykładowo wyrok z dnia 17 grudnia 2021 roku, sygn. II FSK 1155/21, wyrok z dnia 14 października 2021 roku, sygn. II FSK 834/21, wyrok z dnia 17 sierpnia 2021 roku, sygn. II FSK 587/21) – niestety nie przełożyła się ona jeszcze na pozytywną linię interpretacyjną.  

Rozliczenia VAT w przypadku partycypacji dewelopera w kosztach miasta

Spółka która wystąpiła o indywidualną interpretację podatkową zamierzała zrealizować inwestycję deweloperską polegającą na wybudowaniu wielorodzinnego budynku mieszkalnego wraz z dodatkową infrastrukturą. Wnioskodawca planował doprowadzić drogi dojazdowe do budynku, w tym celu zawiązał odpowiednią umowę z miastem. Za działkę pod budowę drogi jej właścicielowi przysługiwało odszkodowanie na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Spółka miała wątpliwości odnośnie zasadności opodatkowania VAT transakcji polegającej na wypłaceniu przez spółkę kwoty odszkodowania na rzecz miasta, które środki miasto przekaże następnie na rzecz wywłaszczonego właściciela nieruchomości. Zdaniem wnioskodawcy taka transakcja nie powoduje po jego stronie konieczności odprowadzenia podatku VAT. Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 29 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.249.2022.1.MC zgodził się ze stanowiskiem podatnika uzasadniając, że odszkodowanie nie stanowi wynagrodzenia w rozumieniu ustawy o VAT, nie dochodzi więc do jakiegokolwiek świadczenia usług lub dostawy towarów.

Wyższa stawka podatku od nieruchomości dla lokali wynajmowanych na cele mieszkalne w ramach działalności gospodarczej

W ostatnim czasie wzrosły wątpliwości podatników w zakresie zakwalifikowania budynków mieszkalnych lub ich części jako zajętych na cele prowadzenia działalności gospodarczej, która jest objęta wyższą stawką podatku od nieruchomości. W odpowiedzi na interpelację poselską nr 37882 wydaną w dniu 12 stycznia 2023 r. (nr DSP13.844.59.2022) Ministerstwo Finansów przedstawiło stanowisko, w myśl którego zastosowanie wyższej stawki podatku nie jest uzależnione od fizycznego zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie w nim działalności gospodarczej, lecz istotne pozostaje wykorzystanie go do realizacji celów przedsiębiorcy. Zgodnie z interpretacją fiskusa, sama istota funkcji mieszkalnej budynku lub jego części nie wyłącza możliwości uznania, że budynek mieszkalny lub jego część zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Zatem także mieszkania wynajęte na cele mieszkalne w ramach działalności gospodarczej powinny zostać zaklasyfikowane jako objęte wyższą stawką podatku od nieruchomości. Ministerstwo Finansów w celu poparcia swojego stanowiska posługuje się wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt. II FSK 2064/19).

Powyższe stanowisko było prezentowane także wcześniej m.in. w wyrokach NSA,z dnia 23 stycznia 2020 roku, sygn. akt. II FSK 1252/19 oraz z dnia 23 stycznia 2020 roku, sygn. akt. II FSK 1511/19.