Legal Highlights for Real Estate – Lipiec 2023

Koniec stanu zagrożenia epidemicznego

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 14 czerwca 2023 r. w sprawie odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, z dniem 1 lipca 2023 r. został zniesiony na terytorium Polski stan zagrożenia epidemicznego, wywołany pandemią COVID-19. Stan zagrożenia epidemicznego wprowadzono w Polsce w dniu 16 maja 2022 r. Wcześniej – od dnia 20 marca 2020 r. – obowiązywał stan epidemii. W dniu 5 maja 2023 r. Światowa Organizacja Zdrowia (WHO) ogłosiła koniec pandemii COVID-19.

Zniesienie stanu zagrożenia epidemicznego niesie ze sobą wiele konsekwencji w różnych dziedzinach prawa, a to głównie na skutek dezaktualizacji tzw. tarcz antykryzysowych. Od początku pandemii Sejm uchwalił cztery podstawowe ustawy, które w znaczącym stopniu organizowały życie państwa i obywateli w czasie epidemii koronawirusa. Pierwszą ustawą covidową – z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych („Tarcza Antykryzysowa”) wprowadzono zmiany do 15 ustaw, później ustawa ta była nowelizowana aż 64 razy. Z dniem 1 lipca 2023 r. poważne zmiany (a właściwie powrót do stanu prawnego sprzed pandemii) zaszły m.in. w prawie podatkowym, prawie pracy, prawie upadłościowym, ale i w prawie budowlanym.

Zakończenie stanu zagrożenia epidemicznego wiąże się bowiem z dezaktualizacją art. 31zy(1) Tarczy Antykryzysowej, zgodnie z którym w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 przepisów art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 prawa budowlanego (dotyczącego pozwolenia na użytkowanie) nie stosuje się, a wnioski o udzielenie pozwolenia na użytkowanie złożone przed dniem wejścia w życie ustawy covidowej traktuje się jako zawiadomienie o zakończeniu budowy. Znaczne ułatwienia w zakresie oddawania obiektów budowlanych do użytku zostały jednak przewidziane w Rządowym projekcie ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (druk nr 3336), który obecnie procedowany jest w komisjach sejmowych.

Zmiany w ustawie deweloperskiej – zakazy cesji

16 lipca 2023 r. weszła w życie nowelizacja („Nowelizacja”) ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa Deweloperska”).

Nowelizacja przewiduje m.in. zakaz przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności przeniesienia. Zakaz ten nie ma zastosowania, gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Nowelizacja ograniczyła również możliwość dokonywania cesji umów deweloperskich. Nabywca będący stroną umowy deweloperskiej o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 Ustawy Deweloperskiej będzie mógł dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy: (i) umowa ta nie dotyczy więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany, oraz (ii) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 ustawy deweloperskiej. Powyższe zasady nie będą miały zastosowania, gdy nabywca będzie dokonywał cesji na osobę zaliczaną do I lub II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności z umowy deweloperskiej z naruszeniem powyższych warunków nie będzie jednak powodowało nieważności tego przeniesienia. Nabywca cedujący umowę na inną osobę, będzie musiał złożyć oświadczenie o niedokonaniu takiej cesji w ciągu ostatnich 3 lat, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Przypadki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie – za słoną opłatą – przenosi je na właściwych nabywców, to zmora polskiego rynku mieszkaniowego. Tak zwani flipperzy dosłownie za nic pobierają wygórowane „prowizje”. Czas skończyć z tego rodzaju praktykami – tak tłumaczy powody wprowadzenia tych przepisów Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii. Jak jednak zauważają eksperci, Ustawa Deweloperska nie obejmuje swym zakresem osób prowadzących działalność gospodarczą, ale jedynie osoby fizyczne, które kupują mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem większość filipperów prowadzi działalność gospodarczą. Nowelizacja może zatem nie przynieść zakładanych przez twórców skutków.