Tax Highlights for Real Estate – Luty 2024

1. CIT należny również przy podatku od przychodów z budynków 

Na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 57 ustawy o CIT dochody funduszy inwestycyjnych zamkniętych są co do zasady zwolnione z opodatkowania. Przepis ten zawiera jednak również zamkniętą listę dochodów, które są spod tego zwolnienia wyłączone. Zgodnie z lit. g tej regulacji zwolnienie nie dotyczy dochodu z nieruchomości, o których mowa w art. 24b ust. 1 ustawy o CIT, a więc ze środka trwałego będącego budynkiem, który spełnia jednocześnie trzy warunki: 

• stanowi własność albo współwłasność podatnika, 
• został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, 
• jest położony w Polsce. 

Co więcej, aby podatnik był zobowiązany do uiszczania tzw. podatku od przychodów z budynków, suma przychodów ze wszystkich posiadanych przez podatnika nieruchomości musi przekraczać kwotę 10 mln PLN. W ramach tego podatku mamy do czynienia ze specyficznie rozumianym przychodem, ponieważ stanowi on ustaloną na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkową podlegającego opodatkowaniu środka trwałego. 

Mając na uwadze powyższe regulacje fundusz inwestycyjny zamknięty, który nie przekroczył wskazanego powyżej progu, wywnioskował, że osiągane przez niego dochody z najmu lub sprzedaży nieruchomości mogą korzystać ze zwolnienia z CIT. W złożonym wniosku o interpretację indywidualną uzasadniał, że z art. 17 ust. 1 pkt 57 lit. g ustawy o CIT nie można wywodzić, iż dochody funduszy inwestycyjnych zamkniętych uzyskiwane z najmu nieruchomości, o których mowa w art. 24b ust. 1, podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym według stawki 19%. W opinii wnioskodawcy, litera g wprowadza jedynie opodatkowanie funduszy inwestycyjnych zamkniętych podatkiem od przychodów z budynków. 

Z powyższym stanowiskiem nie zgodził się jednak zarówno organ podatkowy, jak i sądy administracyjne. W wyroku III SA/Wa 177/20 z dnia 9.10.2020 r. WSA w Warszawie ocenił, że ustawodawca w art. 17 ust. 1 pkt 57 lit. g ustawy o CIT posłużył się celowo pojęciem dochód (zamiast „dochód (przychód)”) z nieruchomości i odsyłając do art. 24b ust. 1 (stanowiącym o podatku od przychodu ze wskazanych w nim nieruchomości) określił, że dochód funduszy inwestycyjnych zamkniętych określony na zasadach ogólnych będzie podlegał opodatkowaniu z tytułu wskazanych w tym przepisie nieruchomości. 

Powyższe stanowisko sądu wojewódzkiego zostało również potwierdzone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. II FSK 462/21 z 16 stycznia 2024 r. Kwalifikacja danego podatnika lub jej brak do obowiązku uiszczania podatku od przychodów z budynków nie wpływa na konieczność zapłaty CIT od dochodu z najmu lub sprzedaży budynków komercyjnych. 

2. Dodatkowy PCC od hurtowego zakupu mieszkań 

Na mocy ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw ustawodawca wprowadził dodatkowe obciążenie podatkowe w podatku PCC dla nabywających mieszkania. 

W ramach nowelizacji do ustawy o PCC dodano artykuł 7a., zgodnie z którym w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach na jednej nieruchomości gruntowej lub nabył już co najmniej pięć takich lokali, jest on zobowiązany do uiszczenia podatku w wysokości 6% od zawartej umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu. 

Nowy podatek wszedł w życie z początkiem bieżącego roku. Wprowadzone rozwiązanie ma przeciwdziałać hurtowemu nabywaniu nieruchomości przez zagraniczne fundusze. 

3. Podatek od nieruchomości: grunty w ewidencji środków trwałych są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej 

W 2021 r. spółka złożyła wniosek do organu podatkowego o stwierdzenie nadpłaty w podatku od nieruchomości z tytułu błędnego jej zdaniem wykazania do opodatkowania gruntów, na których dokonano likwidacji linii kolejowych, według stawki przewidzianej dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W jej opinii nie były i nie mogą one być wykorzystywane do działalności gospodarczej w przyszłości, dlatego nie powinny być zaliczane do tej kategorii. Ponadto, podatnik wskazywał na fakt, że przedmiotowe grunty zostały przystosowane wyłącznie do wykorzystania ich jako droga kolejowa i ich likwidacja uniemożliwiają korzystanie z nich przez przedsiębiorcę z przyczyn od niego niezależnych. 

Jednakże w opinii organu podatkowego, przedmioty opodatkowania, które choćby pośrednio lub w ograniczonym zakresie służą lub mogą służyć do prowadzenia działalności gospodarczej, powinny być uznane za związane z działalnością gospodarczą. Co więcej, wskazał on, że grunty objęte wnioskiem znajdowały się w rejestrze środków trwałych podatnika i dokonywano od nich odpisów amortyzacyjnych. Tym samym, zdaniem organu w dalszym ciągu uznawał je za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

Ze względu na odmowę zwrotu nadpłaty podatnik odwołał się od negatywnej decyzji kolejno do samorządowego kolegium odwoławczego oraz wojewódzkiego sądu administracyjnego. Finalnie sprawa trafiła na wokandę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku III FSK 487/23 z dnia 18 grudnia 2023 r. przychylił się do stanowiska organu podatkowego. 

W uzasadnieniu do swojej decyzji NSA powołał się m.in. na wyrażone przez siebie stanowisko w orzeczeniu III FSK 4061/21 z 15.12.2021 r., gdzie w zakresie pojęcia „związania” nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej wskazano, że związek ten, oprócz samego posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę powinien być oparty na nawet potencjalnym wykorzystywaniu tej nieruchomości w działalności gospodarczej. Grunty, które choćby pośrednio lub w ograniczonym zakresie służą prowadzeniu działalności gospodarczej, powinny być uznane za związane z tą działalnością.  

Ponadto, w ustaleniu istnienia związku nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą przydatne może być m.in. wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie. NSA wskazał również, że zakres działalności podatnika jest szeroki i obejmuje między innymi dzierżawę, kupno oraz sprzedaż nieruchomości, co także wskazuje na możliwość potencjalnego wykorzystania gruntów w działalności gospodarczej. 

4. Wydanie dokumentów bankowych podlega stawce 23% VAT 

Ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 38 – 41 przewiduje zwolnienie z podatku dla szeregu czynności związanych z działalnością bankową, takich jak m.in. usługi udzielania kredytów lub pożyczek, poręczeń, w zakresie depozytów środków pieniężnych czy też usługi, których przedmiotem są instrumenty finansowe. Przepisy nie regulują jednak bezpośrednio czy również wydawanie zaświadczeń i dokumentów, które związane jest z powyższymi usługami, również kwalifikuje się do zwolnienia z VAT. W związku z tym podatnicy wnioskują o wydawanie interpretacji indywidualnych w tym zakresie. 

W jednej z nich, a mianowicie w interpretacji o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.552.2023.1.APR z 29 stycznia 2024, Dyrektor KIS po raz kolejny stwierdził, że odpłatne wystawienie zaświadczenia o prowadzeniu rachunku bankowego czy też dokumentu zawierającego informacje o udzielonych kredytach lub gwarancjach bankowych podlega opodatkowaniu VAT w wysokości 23%. 

W opinii wnioskodawcy wystawianie ww. dokumentów należy kwalifikować jako elementy pomocnicze w stosunku do usług z art. 43 ust. 1 pkt 38 – 41 ustawy o VAT, a tym samym zwolnić z opodatkowania. Jego zdaniem wystawianie dokumentów ma charakter wtórny w stosunku do świadczonych usług finansowych. Innymi słowy, wydawanie tychże dokumentów byłoby pozbawione ekonomicznego sensu, a przede wszystkim niemożliwe bez świadczenia usług objętych powyższymi przepisami. 

Organ podatkowy powołując się na wybrane orzecznictwo TSUE nie przychylił się jednak do stanowiska wnioskodawcy. W jego opinii wystawianie dokumentów za opłatą nie ma wpływu na samo świadczenie usług finansowych zwolnionych od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 38-41 ustawy o VAT. W uzasadnieniu stwierdził on również, że charakter i sposób wykonania tych czynności świadczy o ich samodzielności, są to bowiem odrębne czynności wykonywane na żądanie klienta, niezależnie od wykonywanych usług. Choć czynności te są co do zasady związane np. z rachunkiem bankowym czy rachunkiem papierów wartościowych klienta, samo ich wykonanie w żaden sposób nie służy lepszemu wykonaniu usługi głównej.