Legal Highlights for Real Estate – Luty 2024

1. Rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy

Niedawną zmianę stanowi Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz.U. 2023 poz. 2758) (dalej jako „Rozporządzenie”) wykonuje wprowadzony do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688) („Nowelizacja”) art. 13m ust. 2, dotyczący określenia szczegółowych wytycznych koniecznych przy sporządzaniu planów ogólnych wprowadzonych przez Nowelizację.

Rozporządzenie określa m.in.:

• charakterystykę stref planistycznych wyznaczanych w ramach planów ogólnych poprzez sprecyzowanie profilu funkcjonalnego podstawowego oraz dodatkowego każdej strefy, a także minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
• sposób stosowania oznaczeń, nazewnictwa, standardów oraz sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych;
• sposób dokumentacji prac planistycznych, wzór wykazu wniosków do projektu planu ogólnego, wzór wykazu opinii i uzgodnień planu ogólnego.

Rozporządzenie precyzuje również sposób wyrażania oraz obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych w strefach mieszkaniowych i wielofunkcyjnych. Wskaźniki wyrażane będą w liczbie mieszkańców, a do obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową używany będzie wzór określony w Rozporządzeniu. Powyższe ustalenia są kluczowe dla samorządów, ponieważ od wyników obliczeń będzie zależała możliwość wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy. W przypadku wyników wskazujących na wystarczającą chłonność istniejących terenów niezabudowanych i luk w zabudowie w stosunku do zapotrzebowania na nową zabudowę, wyznaczenie dodatkowych obszarów uzupełnienia zabudowy nie będzie możliwe.

Na sporządzenie i uchwalenie planów ogólnych gminy mają czas do dnia 1 stycznia 2026 r. Według komunikatu Ministerstwa Rozwoju i Technologii, na dzień 20 lutego 2024 r. 62 gminy rozpoczęły opracowywanie planów ogólnych. 

2. Nadchodzące wejście w życie zmian w zakresie przedsięwzięć deweloperskich – realizacja i sprzedaż lokali mieszkalnych oraz nowe warunki techniczne dla budynków mieszkalnych

Pierwsza połowa 2024 roku oznacza konieczność dostosowania się do kluczowych zmian dotyczących przedsięwzięć deweloperskich, wynikających z kończących się terminów przejściowych oraz wejścia w życie nowych przepisów.

Przypominamy o rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2023 poz. 2442), przedstawianym przez nas w październikowych Legal Highlights. Wprowadzone zostaną znaczne zmiany w zakresie budowy nowych budynków mieszkaniowych wielorodzinnych, m.in. określenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych na 25 m², zwiększenie odległości od granicy działki dla budynków pow. 4 kondygnacji naziemnych do 5 metrów, ustalenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w ramach placów publicznie dostępnych. Przepisy wejdą w życie w dniu 1 kwietnia 2024 r.

W dniu 1 lipca 2024 r. zakończy się okres przejściowy związany z wprowadzeniem ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177 z późn. zm.) („Ustawa”). Dwuletni okres przejściowy został wyznaczony do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie Ustawy (tj. dniem 1 lipca 2022 r.) i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską. W związku z powyższą zmianą, po upływie okresu przejściowego sprzedaż mieszkań w ramach przedsięwzięć deweloperskich będzie musiała odbywać się zgodnie z Ustawą.