Legal Highlights for Real Estate – Lipiec 2022

Spis tematów:

1. Projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw – nowe uprawnienia notariuszy w obszarze ksiąg wieczystych i nakazów zapłaty
2. Nowa ustawa deweloperska – nowe obowiązki informacyjne

Projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw – nowe uprawnienia notariuszy w obszarze ksiąg wieczystych i nakazów zapłaty

Pod koniec maja 2022 roku, na stronie Rządowego Centrum Legislacji, pojawił się projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw wniesiony przez Ministra Sprawiedliwości. Przewiduje on liczne zmiany, przede wszystkim nadanie notariuszom kompetencji do wydawania nakazów zapłaty oraz dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Zgodnie z przedstawionym projektem notariusz prowadzący kancelarię przez co najmniej 3 lata, przeciwko któremu nie wydano prawomocnego orzeczenia o nałożeniu kary dyscyplinarnej, będzie uprawniony do złożenia do Ministra Sprawiedliwości wniosku o wydanie zaświadczenia upoważniającego go do dokonywania wpisów w księdze wieczystej oraz wydawania notarialnych nakazów zapłaty.

Zgodnie z projektem notariusz będzie mógł rozpoznawać w księgach wieczystych własności nieruchomości związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali oraz wpisaniem hipoteki obciążającej odrębną własność lokalu. Chodzi przede wszystkim o zakładanie nowych ksiąg wieczystych poprzez wyodrębnienie nieruchomości lokalowej z zabudowanej nieruchomości gruntowej, gdy zbywcą jest przedsiębiorca. Taka zmiana ma przyśpieszyć postępowania wieczystoksięgowe, w szczególności dla osób fizycznych, które miesiącami czekając na rozpatrzenie swoich wniosków płacą podwyższone raty kredytów hipotecznych. Powierzenie dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych notariuszom ma stanowić alternatywne rozwiązanie, uzależnione od woli strony. Nadal utrzymane zostanie rozwiązanie dotyczące wpisów do ksiąg wieczystych przez sądy. W konsekwencji to obywatelom i innym uczestnikom obrotu prawnego przysługiwać będzie prawo do dokonania wyboru sposobu dokonania wpisu tych praw do księgi wieczystej.

Oprócz dokonywania wpisów w księdze wieczystej projekt przewiduje także wyposażenie notariuszy w uprawnienie do wydawania notarialnych nakazów zapłaty. Notarialny nakaz zapłaty będzie mógł zostać wydany, jeżeli zasadność dochodzonego roszczenia nie budzi wątpliwości, w szczególności, gdy dochodzone roszczenie udowodnione jest dołączonym do wniosku dokumentem urzędowym, zaakceptowanym przez dłużnika rachunkiem lub wezwaniem dłużnika do zapłaty i pisemnym oświadczeniem dłużnika o uznaniu długu. Wysokość roszczeń, które będą mogły być potwierdzone notarialnym nakazem to 75.000 zł, co odpowiada kwocie wyznaczającej właściwość rzeczową sądów rejonowych. Wniosek o wydanie notarialnego nakazu zapłaty będzie można złożyć na urzędowym formularzu, którego wzór zostanie określony w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Miesięcznie notariusz będzie mógł wydać nie więcej niż 200 notarialnych nakazów zapłaty.

W projekcie zapowiedziano jednak nie tylko większe uprawnienia notariuszy, ale również większą ich kontrolę. Zgodnie z informacją Ministerstwa Sprawiedliwości, w celu zwiększenia ochrony praw obywateli konieczne jest zwiększenie nadzoru nad notariuszami, gdyż zlecone mają im być zadania, które dotychczas zarezerwowane były tylko dla sądów i orzekających w ich strukturach referendarzy sądowych. W celu sprawowania nadzoru nad notariatem ma zostać powołany nowy organ – Rzecznik Dyscyplinarny Notariatu, który, zgodnie z dodanym art. 70a Prawa o notariacie „prowadzi dochodzenia dyscyplinarne, składa wnioski o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego, występuje w roli oskarżyciela przed sądami dyscyplinarnymi w sprawach, w których złożył wniosek o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego, oraz może przystąpić w charakterze oskarżyciela na każdym etapie postępowania dyscyplinarnego, w tym składać środki zaskarżenia”. Rzecznik ma być powoływany przez Ministra Sprawiedliwości na 5-letnią kadencję.

Projekt znajduje się obecnie na etapie opiniowania.

Nowa ustawa deweloperska – nowe obowiązki informacyjne

Dnia 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „Ustawa”) Ustawa zastąpiła dotychczasowy akt prawny – obowiązujący od 2011 r. Przed jej wejściem w życie zgłaszano wielokrotnie postulat przesunięcia jej daty wejścia w życie, tak aby deweloperzy mogli przygotować się na nadchodzące zmiany. Argumentowano, że deweloperzy muszą dodatkowo zmagać się z gwałtownymi zmianami cen na rynku, niską podażą, inflacją, a co za tym idzie, niskim popytem na nowo wybudowane mieszkania. Jednak zdaniem autorów Ustawy te same argumenty uzasadniają, żeby Ustawa weszła w życie bez opóźnień, aby w trudnych warunkach rynkowych dodatkowo chronić nabywców mieszkań. W istocie Ustawa znacznie wzmacnia pozycję nabywców, zaś z drugiej strony nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków.

Ustawa rozszerza dotychczasowe i wprowadza nowe obowiązki informacyjne, które deweloper musi wypełnić przed zawarciem większości umów deweloperskich, w tym umowy rezerwacyjnej z nabywcą. Po pierwsze deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny, którego treść obejmuje szczegółowe dane i informacje dotyczące sytuacji prawno – finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Prospekt powinien być sporządzony według wzoru, który określa załącznik do Ustawy, i powinien zawierać w zasadzie wszystkie okoliczności faktyczne i prawne mogące wpływać na korzystanie z nieruchomości przez nabywcę lub je ograniczać. Po drugie prospekt powinien zawierać dane wynikające i dotyczące określonych aktów prawa miejscowego, decyzji administracyjnych czy też innych aktów administracyjnych odnoszących się do przeznaczenia i warunków zabudowy gruntów sąsiednich. Prospekt powinien zawierać także harmonogram przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego, przy czym Ustawa nakazuje podzielić przedsięwzięcie na od czterech do dziesięciu etapów. Od wskazań harmonogramu uzależniona jest możliwość wypłat środków z rachunków powierniczych. W związku z tym deweloperzy będą zmuszeni na bieżąco modyfikować informacje o postępach budowy, aby nie narazić się na zatory finansowe czy wręcz utratę płynności ale również na sankcje związane z prawem odstąpienia od umowy w przypadku jej niezgodności z informacjami podawanymi przez dewelopera w harmonogramie lub brakiem aktualizacji tych informacji. Co istotne, zarówno prospekt informacyjny jaki i jego aktualizacje muszą być dostępne na trwałym nośniku, a ponadto stanowią integralną część umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Ponadto podanie w harmonogramie nieprawdziwych informacji lub ich zatajenie podlega również odpowiedzialności karnej.

Biorąc pod uwagę znaczne rozszerzenie katalogu i zakresu informacji zawieranych w prospekcie informacyjnym, nowego znaczenia nabiera również prawo do odstąpienia w przypadku niezgodności zawartych tam informacji z umową lub braku aktualizacji tych danych. Powiązanie prawa odstąpienia z nieścisłymi i szeroko zakreślonymi obowiązkami informacyjnymi może prowadzić do nadużyć i prób obchodzenia nowych przepisów. Pomimo niedawnego wejścia w życie, Ustawa już teraz niesie ze sobą wiele kontrowersji i postulatów co do zmiany zawartych w niej rozwiązań.