Legal Highlights for Real Estate – Kwiecień 2023

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

23 marca do Sejmu wpłynął rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej zwany „Projektem”). Projekt dotyczy uproszczenia, ujednolicenia i przyspieszenia procedur planistycznych w zakresie planowania przestrzennego, co ma zostać osiągnięte m.in. przez wprowadzenie planu ogólnego – nowego narzędzia planistycznego.

Plan ogólny ma stanowić akt prawa miejscowego, a jego sporządzenie ma być obligatoryjne dla obszaru całej gminy. Zastąpi  on obecnie stosowane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które wiąże tylko organy gminy przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako że ustalenia tych dwóch dokumentów nie mogą pozostawać w sprzeczności. Plan ogólny z kolei ma być instrumentem wiążącym, ustalającym – jak jego nazwa wskazuje – ogólne zasady zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia planu ogólnego będą determinować treść planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Projekt wprowadza również inny nowy akt planowania przestrzennego uchwalany na wniosek inwestora, tj. zintegrowany plan inwestycyjny, będący formą miejscowego planu, dotyczący dowolnych, dużych inwestycji budowlanych. Celem aktu ma być ułatwienie przestrzegania zasad ładu przestrzennego oraz zapewnienie możliwości partycypacji społecznej podczas realizacji przedmiotowych inwestycji. Zmiany dotyczą również wydawania decyzji o warunkach zabudowy, których obecny przebieg został przez ustawodawcę oceniony negatywnie, jako prowadzący do rozproszenia zabudowy skutkującego zarówno chaosem przestrzennym, jak i koniecznością realizacji dodatkowych inwestycji uzupełniających przez gminę. Wymóg zgodności decyzji z planem ogólnym, w przeciwieństwie do obecnego braku zależności między studium a decyzją o warunkach zabudowy, ma skutkować m.in. większą spójnością przestrzeni.

Ze względu na czasochłonność obecnej procedury planistycznej, Projekt przewiduje zmiany służące przyspieszeniu procesu sporządzania aktów planowania przestrzennego, m.in. uproszczenie procedury w konkretnych przypadkach. Ponadto, Projekt postuluje wprowadzenie systemu teleinformatycznego – Rejestru Urbanistycznego, będącego źródłem danych i informacji planistycznych. Przepisy dotyczące systemu miałyby obowiązywać od 2026 roku, dając urzędom gmin odpowiedni czas na dostosowanie się do zmiany.

Treść Projektu jest przedmiotem dyskusji, ponieważ wprowadza fundamentalne zmiany w systemie planowania przestrzennego. Wątpliwości budzi m.in. katalog inwestycji, co do których można stosować procedurę uproszczoną sporządzania planu (pojawia się obawa o pozbawienie procesu kontroli społecznej i instytucjonalnej). Przyjęcie projektu będzie oznaczało też konieczność intensywnych prac dla organów gminy, które, w świetle obecnego kształtu Projektu, będą miały czas do końca 2025 roku, aby uchwalić plan ogólny dla całej gminy. W przeciwnym wypadku wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego będzie niemożliwe.

Wejście w życie nowelizacji ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych.

23 kwietnia w życie wchodzi większość przepisów ustawy z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw (dalej jako „Ustawa”). Zmiany wprowadzane przez ustawę stanowią jeden z 37 kamieni milowych, które Polska ma zrealizować w celu spełnienia wymogów wynikających z Instrumentu na rzecz Odbudowy i Zwiększania Odporności UE, aby otrzymać pierwszą transzę środków z Funduszu Odbudowy.

Ustawa przewiduje możliwość lokalizacji nowych elektrowni wiatrowych wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jedną z najważniejszych zmian wprowadzanych przez Ustawę, mających ułatwiać lokalizowanie nowych elektrowni wiatrowych, jest możliwość zmniejszenia odległości wyznaczanej do tej pory za pomocą zasady 10H. Zasada 10H oznacza możliwość lokalizowania elektrowni w pobliżu zabudowań w odległości równej 10-krotności wysokości turbiny. Na mocy nowej ustawy odległość ta może zostać zmniejszona –  minimalną, nieprzekraczalną bezwzględną odległością jest 700 metrów. Takie ustalenie odmiennej odległości elektrowni od budynków mieszkalnych musi być przewidziane przez plan miejscowy. Określenie odległości minimalnej musi zostać obowiązkowo poprzedzone strategiczną oceną oddziaływania na środowisko wykonywaną w ramach prac nad miejscowym planem, oraz przeprowadzeniem konsultacji społecznych (w tym obowiązkowo w formie dyskusji publicznych). Minimalna odległość będzie dotyczyła również lokowania nowych budynków mieszkalnych w odniesieniu do istniejącej już elektrowni wiatrowej. Kryterium odległości nie jest wymagane w przypadku odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu istniejących budynków mieszkalnych lub budynków o funkcji mieszanej, a także w przypadku zmiany użytkowania części takich budynków.

Na podstawie ustawy, lokalizacja elektrowni wiatrowych jest niemożliwa na obszarach parków narodowych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych i obszarów Natura 2000. Obowiązek zachowania odległości 500 metrów pozostaje w przypadku  rezerwatów przyrody, a w przypadku parków narodowych obowiązuje zasada 10H. Ustawa przewiduje też ograniczenia w lokalizacji elektrowni wiatrowych w pobliżu sieci energetycznych.

Rozwiązania wprowadzone przez ustawodawcę spotkały się z krytyką Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej, które opowiadało się za proponowanym w trakcie prac legislacyjnym zmniejszeniem odległości minimalnej do 500 metrów. W opinii Stowarzyszenia rezygnacja z tego rozwiązania sprawi, że rozwój energetyki wiatrowej na lądzie będzie znacznie ograniczony i prawdopodobnie niewystarczający w obliczu kryzysu energetycznego.