Legal Highlights for Real Estate – Kwiecień 2024

1. Projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa na etapie uzgodnień i konsultacji

Projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw („Projekt Nowelizacji”) na początku kwietnia został skierowany do uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych oraz opiniowania. Projekt Nowelizacji ma ułatwiać działania związane z realizacją lokalnej polityki mieszkaniowej. Celem jest systemowe wsparcie osób oraz rodzin nie mających możliwości samodzielnego zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

Propozycje zmian zawarte w Projekcie Nowelizacji dotyczą m.in. lokali wybudowanych w ramach programu Społecznego Budownictwa Czynszowego („SBC”). W tym zakresie postuluje się przywrócenie przepisów o całkowitym zakazie wyodrębniania na własność lokali wybudowanych w ramach programu SBC, zwiększenie udziału czynnika społecznego w sprawowaniu nadzoru nad Towarzystwami Budownictwa Społecznego („TBS”) oraz Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi („SIM”) (co ma zostać osiągnięte poprzez wprowadzenie przedstawicieli gminy, na obszarze której działa TBS/SIM, do składu rady nadzorczej spółki), a także wydłużenie obowiązującego programu SBC o rok oraz zwiększenie budżetu programu z 4,5 mld do 7 mld złotych.

Zmiany miałyby nastąpić także w zakresie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, tj. specustawy mieszkaniowej. Postuluje się powrót do nieregulowania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej.

Projekt Nowelizacji przewiduje możliwość udzielania z Funduszu Dopłat wsparcia finansowego na przedsięwzięcia polegające na budowie, remoncie lub kupnie budynku, w rezultacie czego mają zostać utworzone nowe bądź zmodernizowane istniejące pomieszczenia służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych studentów. Sfinansowane w ten sposób pomieszczenia mają być udostępniane wyłącznie studentom nieposiadającym tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Rezultatem wprowadzenia Projektu Nowelizacji ma być zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem, mieszkań socjalnych i komunalnych, ułatwienie migracji w celach edukacyjnych oraz eliminacja wątpliwości interpretacyjnych związanych z obecnie obowiązującymi regulacjami. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia postulowanych zmian i przyjęcia Projektu Nowelizacji, przepisy w nim wprowadzone miałyby wejść w życie już w III kwartale 2024 r.

2. Kolejne podejście do REIT-ów w Polsce: udostępniono wstępne założenia projektu ustawy o tzw. Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości („SINN”)

3 kwietnia br. wiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak przedstawił koncepcję wstępnych założeń do projektu ustawy wprowadzającej do obrotu prawnego w Polsce podmioty, których celem byłoby inwestowanie w nieruchomości. Tego typu podmioty, nazywane „REIT” (Real Estate Investment Trust) są już znane w innych systemach prawnych na świecie i cieszą się dużą popularnością – np. w Stanach Zjednoczonych.

Wprowadzenie spółek typu REIT planowano w Polsce od dłuższego czasu. Pierwszy istotny projekt ustawy dotyczącej tzw. spółek rynku wynajmu nieruchomości autorstwa Ministerstwa Finansów z 2016 roku został wycofany. Kolejny, zakładający istnienie tzw. firm inwestujących w najem nieruchomości, nie wyszedł poza etap pierwszego czytania w Sejmie. Natomiast jesienią 2018 roku ustawa dotycząca polskich REIT-ów nie została uchwalona, mimo że odpowiedni projekt trafił do Sejmu.

Obecnie, proponowane przez ministerstwo założenia obejmują:

• prowadzenie rejestru SINN przez Komisję Nadzoru Finansowego we współpracy z Giełdą Papierów Wartościowych („GPW”);
• wymóg formy prawnej spółki akcyjnej;
• obowiązek ustalenia kapitału akcyjnego na poziomie minimum 100 milionów złotych;
• obowiązek bycia spółką notowaną na GPW;
• możliwość inwestowania jedynie w aktywa przynoszące dochód;
• konieczność powierzenia zarządu SINN jedynie doświadczonym asset managerom;
• objęcie SINN podatkiem w wysokości 10%, płatnym w chwili wypłaty dywidendy;
• zwolnienie akcjonariuszy SINN z opodatkowania dywidendy;
• obowiązek przeznaczenia na dywidendę przez SINN min. 90% skonsolidowanego zysku;
• udostępnienie możliwości inwestowania zarówno w nieruchomości mieszkaniowe, jak i w nieruchomości komercyjne;
• ograniczenie maksymalnego poziomu zadłużenia SINN do poziomu 50% wartości portfela.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie podaje jeszcze terminu, w którym planowane jest przedstawienie pełnego projektu ustawy.