Legal Highlights for Real Estate – Luty 2023
Projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali mieszkalnych reakcją rządu na rosnące ceny mieszkań
Ministerstwo Rozwoju i Technologii w styczniu poinformowało o skierowaniu do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów projektu ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali mieszkalnych („Ustawa”). Przepisy te mają na celu zapobiegać masowemu kupowaniu mieszkań przez m.in. fundusze inwestycyjne, co uważane jest za jeden z czynników wpływających na wzrost cen nieruchomości.
Główne założenia Ustawy to ograniczenie możliwości nabywania lokali mieszkalnych w wypadkach, gdy dana osoba (w tym w formie współwłasności) posiada już 5 lokali mieszkalnych. Z doniesień medialnych wynika, że ograniczenia mogłyby mieć zastosowanie również do osób posiadających w sumie 315 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Pojawiają się jednak sprzeczności co do interpretacji zasad wynikających z Ustawy – według części źródeł nabywcy mieliby możliwość zakupu jednego lokalu mieszkaniowego w ciągu 12 miesięcy bez podlegania reżimowi Ustawy. Nabycie każdego kolejnego mieszkania w przeciągu 12 miesięcy przez osobę posiadającą co najmniej pięć lokali mieszkalnych wiązałoby się z koniecznością zapłaty 6% podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka miałaby być stosowana zarówno w przypadku nabycia na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Znaleźć można jednak również informacje, jakoby istniała możliwość zakupu jedynie jednego mieszkania w ciągu 12 miesięcy, a ponadto wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych miałby dotyczyć każdego mieszkania powyżej pięciu. Ostateczny kształt projektu rozwieje wątpliwości w tej kwestii.
Z ograniczenia w nabywaniu lokali mogłyby zostać zwolnione transakcje, w przypadkach w których uzasadniałaby to sytuacja ekonomiczna właściciela zajmującego się budową lub obrotem mieszkaniami. Takiego zwolnienia udzielić mógłby, w wyjątkowych przypadkach, minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Ustawowe ograniczenia nie dotyczyłyby dziedziczenia, darowizn, wyroku sądu, egzekucji zobowiązania, nabywania lokali mieszkalnych przez gminy i inne podmioty w celu wynajmowania w ramach najmu społecznego ani nabywania w wyniku stosowania „odwróconej hipoteki” czy renty dożywotniej. Ograniczenia nie miałyby zastosowania również do nabywania domów jednorodzinnych. Obecny kształt projektu nie ogranicza też możliwości przeniesienia własności lokali mieszkalnych w ramach inwestycji, której realizację nabywca zakontraktował jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Projekt Ustawy w ciągu najbliższych tygodni powinien być procedowany w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów.
Projekt ustawy o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych – kontrowersyjne zmiany „Lex Deweloper” i ustawy o lasach
W dniu 26 stycznia 2023 r. Sejm przyjął tekst Ustawy o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych, tj. tzw. ustawy deregulacyjnej („Ustawa Deregulacyjna”, „Nowelizacja”). Ustawa ta, zgodnie z założeniami, ma przede wszystkim na celu eliminację ograniczeń administracyjnych i prawnych, które niekorzystnie oddziałują na kontakty obywateli z urzędami oraz krępują działalność gospodarczą.
Choć na mocy Ustawy Deregulacyjnej znowelizowanych ma zostać kilkanaście różnych ustaw (w tym m.in. ustawa o podatku od spadków i darowizn, Kodeks postępowania administracyjnego czy Prawo przedsiębiorców), to jednak jedną z najszerzej komentowanych w przestrzeni publicznej zmian jest ta dotycząca ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („Lex Deweloper”). W Nowelizacji przewidziano bowiem, postulowaną od dawna w branży mieszkaniowej, możliwość budowania osiedli mieszkaniowych na terenach po centrach handlowych i w miejsce starych biurowców. Przy okazji pojawił się jednak także zapis obligujący deweloperów do zapewnienia przy planowaniu inwestycji 1,5 miejsca parkingowego na każde nowo wybudowane mieszkanie (jednego miejsca w przypadku zabudowy śródmiejskiej). Eksperci z branży mieszkaniowej alarmują, że taki wymóg będzie trudny do zrealizowania, a z pewnością zwiększy koszty budowy, co przełoży się również na znaczny wzrost cen mieszkań. Należy zwrócić uwagę, że w obecnym stanie prawnym normy dotyczące miejsc parkingowych przy inwestycjach mieszkaniowych z Lex Deweloper określa właściwa miejscowo rada gminy w uchwale o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wydawanej na wniosek inwestora, w samej ustawie nie narzucono minimalnej liczby miejsc parkingowych.
Kontrowersyjną okazała również się zmiana, jaka ma zostać wprowadzona do ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach („Ustawa o Lasach”). W Nowelizacji przewidziano dodanie nowego ust. 1a do art. 37a, zgodnie z którym to, czy grunt jest objęty uproszczonym planem urządzania lasu lub tzw. decyzją inwentaryzacyjną (art. 19 ust. 3 Ustawy o Lasach), a zatem czy w przypadku sprzedaży taki grunt podlega ustawowemu prawu pierwokupu Skarbu Państwa, mogłoby zostać ustalone na podstawie oświadczenia sprzedającego złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Taka decyzja prawodawcy nie jest zrozumiała, ponieważ obecnie zaświadczenie zawierające informacje o objęciu/nieobjęciu gruntu ww. uproszczonym planem lub decyzją można uzyskać bez większych trudności składając do właściwego starosty wniosek podlegający opłacie w wysokości 17 zł. Ponadto, złożenie przez sprzedającego ww. oświadczenia nie wyeliminuje skutku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości podlegającej prawu pierwokupu na podstawie ustawy, z obejściem tego prawa, przewidzianego w art. 37h Ustawy o Lasach, tj. skutku nieważności takiej umowy.
W dniu 27 stycznia 2023 r. Ustawa Deregulacyjna została przekazana do Senatu, obecnie trwają prace w komisjach senackich.
Polecane publikacje
luty 2023
Tax Highlights for Real Estate – Luty 2023
Podatek u źródła – rozwiązania dla płatności transgranicznych Wraz z końcem marca 2023 r. zbliża się termin złożenia informacji IFT-2R dotyczących rozliczeń podatku u źródła (WHT). Przed upływem tego terminu warto również sprawdzić, czy posiadają Państwo certyfikaty rezydencji niezbędne do zastosowania preferencyjnych zasad opodatkowania i uzupełnić ewentualne braki. Zapraszamy Państwa do zapoznania się z podsumowaniem […]
Więcej
