Legal Highlights for Real Estate – Marzec 2023

en

Wejście w życie ustawy o kooperatywach mieszkaniowych 1 marca 2023 r.

1 marca 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych („Ustawa”). Ustawa określa m.in. zasady współdziałania kooperatyw mieszkaniowych, a także zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości na cele inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez kooperatywy. Zamierzeniem nowych przepisów jest ułatwienie realizacji takiej formy inwestycji, a zarazem zmniejszenie deficytu mieszkaniowego w Polsce.

Zgodnie z Ustawą zasady współdziałania członków kooperatywy powinny być określone w umowie kooperatywy mieszkaniowej albo umowie spółki cywilnej zawartej w formie aktu notarialnego. Kooperatywa składać ma się z co najmniej 3 członków, którymi mogą być jedynie osoby fizyczne, współdziałające w celu przeprowadzenia procesu budowlanego. Efektem procesu ma być powstanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego będącego miejscem przyszłego zamieszkania członków kooperatywy. Celem inwestycji nie jest więc generowanie zysków, a zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy, ich dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących. Inwestycja może przebiegać w trzech wariantach: poprzez nabycie nieruchomości gruntowej i budowę co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego; poprzez nabycie nieruchomości gruntowej i budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeżeli łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych, lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, jest większa niż dwa; lub poprzez nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzenie w tym budynku robót budowlanych, po których zakończeniu łączna liczba lokali mieszkalnych lub budynków jednorodzinnych będzie większa niż dwa.

Znaczącym ułatwieniem dla kooperatyw mieszkaniowych ma być wprowadzony przez Ustawę preferencyjny dostęp do gruntów gminy. Samorządy bowiem będą miały możliwość stosowania korzystniejszych zasad zbywania nieruchomości na rzecz kooperatyw, takich jak m.in. rozłożenie należności za nabycie nieruchomości na raty czy stosowanie bonifikat od ceny nieruchomości w przypadku zgodnego z warunkami określonymi w Ustawie korzystania z nieruchomości, budynków i lokali objętych inwestycjami.

W uzasadnieniu projektu Ustawy przewiduje się, że wprowadzone rozwiązania pozwolą na ograniczenie kosztów powstania budynku mieszkalnego ze względu na możliwość samodzielnego wykonania części prac przez członków kooperatywy, co oznacza niepłacenie marży zysku podwykonawcom i deweloperom. Możliwe obniżenie kosztów uzyskania mieszkania przy wykorzystaniu tej formy inwestycji w stosunku do jego nabycia na rynku deweloperskim może wynieść do ok. 20-30%.

Rzecznik Praw Obywatelskich wystosował pytanie prawne do Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie wyroków dot. roszczeń reprywatyzacyjnych

13 lutego 2023 r. Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich („RPO”) opublikowało na swojej stronie treść pytania prawnego, jakie skierował RPO do Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”), w którym wniósł o rozstrzygnięcie czy nabywcom roszczeń reprywatyzacyjnych przysługuje przymiot strony w sprawie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy („Dekret Bieruta”).

Pytanie jest pokłosiem nowej linii orzeczniczej, jaką wyznaczył NSA w czterech wyrokach z dnia 29 sierpnia 2022 r. (sygn.: I OSK 2875/20; I OSK 2034/20; I OSK 707/20 oraz I OSK 1717/20), a następnie w dwóch wyrokach z 6 października 2022 r. (sygn. OSK 999/21 oraz I OSK 1578/21). W wyrokach tych NSA orzekł, że nabywcy roszczeń reprywatyzacyjnych nie mogą być stronami postępowań administracyjnych o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego prowadzonych na podstawie art. 7 ust. 1 Dekretu Bieruta. NSA wskazał wówczas, że zgodnie z ww. przepisem Dekretu Bieruta prawo użytkowania wieczystego można ustanowić jedynie na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu oraz jego prawnych następców będących w posiadaniu gruntu i osoby reprezentujące prawa właściciela. Nie istnieją zaś przepisy, które mogłyby stanowić podstawę prawną do ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób przedstawiających umowy cywilnoprawne o nabyciu praw i roszczeń z dekretu warszawskiego.

Wyżej wspomniane zeszłoroczne wyroki stanowią radykalną zmianę dotychczasowej linii orzeczniczej sądów administracyjnych i NSA, która nie wykluczała uprawnień w procedurze administracyjnej dla nabywców roszczeń spoza grupy spadkobierców.

RPO w swoim pytaniu wskazał, że dotychczasowe przepisy prawne z ostatnich dekad również co do zasady nie kwestionowały obrotu roszczeniami, a także zaznaczył, że „gdyby ustawodawca rzeczywiście chciał definitywnie wykluczyć obrót uprawnieniami wynikającymi z dekretu, to uczyniłby to wprost”. Rzecznik wskazał ponadto, że wykraczanie poza „granice zakreślone ustawą, nawet w celu eliminacji zjawisk niesłusznych, nie wydaje się w tej sytuacji uprawnione”. Dodał także, że do eliminacji nieprawidłowości występujących w sprawach reprywatyzacyjnych, również w zakresie handlu roszczeniami, została powołana komisja weryfikacyjna.

Pytanie, którego pełne uzasadnienie zamieszczono na stronie Biura RPO, trafiło do Izby Ogólnoadministracyjnej NSA.