Legal Highlights for Real Estate – Marzec 2024

1. Koniec okresu przejściowego ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym a interwencja Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów („UOKIK”).

Dwuletni okres przejściowy przewidziany w ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „Ustawa”) dobiegnie końca 1 lipca tego roku. W okresie przejściowym dopuszczone było zakończenie realizacji inwestycji deweloperskich prowadzonych na podstawie poprzedniej ustawy regulującej te kwestie, czyli ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Od 1 lipca bieżącego roku obowiązywać będą wyłącznie przepisy Ustawy. Przepisy obejmą nowo zawierane umowy deweloperskie.

W marcu UOKIK zgłosił do Ministerstwa Rozwoju i Technologii wątpliwości w zakresie wysokości składek odprowadzanych na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny od wpłat dokonywanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zidentyfikowano lukę prawną w zakresie wysokości składek dla przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r., czyli przed wejściem w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zaproponowane przez UOKIK rozwiązanie dla tego scenariusza to przyjęcie stawki na poziomie zerowym, jako że brak jest podstawy prawnej do wyliczenia wysokości stawki. Urząd pracuje obecnie nad rozwiązaniem likwidującym te lukę prawną.

2. Projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw – postulowane zmiany.

29 lutego 2024 r. w Biuletynie Informacji Publicznej Rządowego Centrum Legislacji, w zakładce Rządowy Proces Legislacyjny, udostępniono projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD22) (dalej jako „Projekt”).

Celem proponowanych w Projekcie zmian jest uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, co ma zostać osiągnięte m.in. poprzez:

• rozszerzenie katalogu obiektów budowlanych i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (dalej „PnB”), a także z obowiązku dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji publicznej;
• doprecyzowanie i rozszerzenie definicji budzących wątpliwości interpretacyjne.

Obiektami i robotami budowlanymi wymagającymi jedynie zgłoszenia mają być m.in. zdefiniowane w Projekcie przydomowe schrony oraz przydomowe ukrycia doraźne o pow. użytkowej do 35 m², kioski i pawilony sprzedaży ulicznej o pow. zabudowy nie większej niż 15 m², wolnostojące obiekty budowlane łączności oraz kontenery telekomunikacyjne o pow. zabudowy do 35 m² z instalacjami i przyłączami oraz związanymi z nimi sieciami.  

Zamierzenie eliminacji wątpliwości interpretacyjnych zgłaszanych przez uczestników procesu budowlanego oraz organy administracji publicznej ma natomiast odzwierciedlenie w  zmianie definicji robót budowlanych, poprzez rozszerzenie jej treści o następujący fragment „(prace polegające na […]) oraz instalowaniu urządzeń w obiekcie budowlanym lub na tym obiekcie”, czy też sformułowaniu explicite możliwości zadaszenia tarasów zwolnionych z obowiązku uzyskania PnB lub obowiązku zgłoszenia.

Planowany termin przyjęcia Projektu, obecnie będącego na etapie opiniowania, uzgodnień oraz konsultacji publicznych, to II kwartał 2024 r.