Legal Highlights for Real Estate – Październik 2022

Spis tematów:

1. Nabywcy roszczeń reprywatyzacyjnych nie mogą być stroną w postępowaniach administracyjnych – przełomowe wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego
2. Sprzeciw do zgłoszenia budowy w przypadku zakwestionowania uprawnień autora projektu zagospodarowania terenu.

Nabywcy roszczeń reprywatyzacyjnych nie mogą być stroną w postępowaniach administracyjnych – przełomowe wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego

29 sierpnia 2022 r. Naczelny Sąd Administracyjny („NSA”) wydał wyroki w czterech sprawach (sygn. akt I OSK 707/20, I OSK 1717/20, I OSK 2034/20 oraz I OSK 2875/20) dotyczących reprywatyzacji warszawskich kamienic znacjonalizowanych w latach 40-tych XX w. na mocy Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy („Dekret Bieruta”). Roszczenia do tych nieruchomości zostały zakupione przez kilkoro nabywców, którzy następnie uzyskiwali decyzje reprywatyzacyjne (tj. decyzje uchylające powojenne decyzje nacjonalizacyjne), na których podstawie Prezydent m. st. Warszawy ustanawiał prawa użytkowania wieczystego na rzecz takich nabywców.

Jak zauważył NSA, z treści art. 7 ust. 1 Dekretu Bieruta wynika, że prawo użytkowania wieczystego można ustanowić na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu oraz jego prawnych następców będących w posiadaniu gruntu i osoby reprezentujące prawa właściciela. Nie istnieją zaś przepisy, które mogłyby stanowić podstawę prawną do ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób przedstawiających umowy cywilnoprawne o nabyciu praw i roszczeń z dekretu warszawskiego. Nie istnieje ponadto norma, która stanowiłaby podstawę do samej możliwości nabycia takich praw i roszczeń. Dekret Bieruta jest aktem prawa administracyjnego, nie zaś cywilnego wobec czego to prawodawca decyduje kto jest uprawniony lub zobowiązany, a nie strony umowy. Z tego względu NSA orzekł, że nabywcy roszczeń reprywatyzacyjnych nie mogli być stronami w postępowaniach administracyjnych i rozstrzygnął o oddaleniu skarg na decyzje Komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich w przedmiocie uchylenia wydanych wcześniej decyzji reprywatyzacyjnych i odmowy ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz nabywców.

Wyroki w ww. sprawach są precedensowe i mogą spowodować chaos w dotychczasowej praktyce administracyjnej. Jak podała Polska Agencja Prasowa, zaraz po ogłoszeniu wyroków Urząd m. st. Warszawy przygotował pierwszy pakiet wniosków o unieważnienie decyzji reprywatyzacyjnych wydanych na rzecz nabywców roszczeń. Pakiet ten składał się z około 140 decyzji.

Sprzeciw do zgłoszenia budowy w przypadku zakwestionowania uprawnień autora projektu zagospodarowania terenu

4 października 2022 r. na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego została opublikowana dokonana przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego („GINB”) interpretacja przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane („Prawo Budowlane”). Interpretacja dotyczy możliwości wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia robót budowlanych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej („Organ”), w przypadku, w którym Organ kwestionuje zakres uprawnień budowlanych projektanta projektu zagospodarowania terenu.

Na wstępie GINB przypomina, że zgłoszenie budowy do Organu (zamiast uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę) jest wystarczające w przypadku budowy obiektów małej architektury (do których zaliczają się niewielkie obiekty, np. posągi, wodotryski, czy śmietniki).

Wśród dokumentów, które powinny zostać dołączone do powyższego zgłoszenia znajduje się projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane. Taki projekt stanowi część dokumentacji budowlanej.

W związku z tym, w przypadku zakwestionowania poprawności dokumentacji projektowej ze względu na wykonanie jej przez nieuprawnioną osobę, Organ powinien wnieść sprzeciw do zgłoszenia budowy. Wynika to z treści art. 30 ust. 6 pkt 2 Prawa Budowlanego, zgodnie z którym uprawnienie Organu do wniesienia sprzeciwu obejmuje sytuacje, w których budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy. W tym przypadku określenie „inne przepisy” odnosi się do obowiązku wykonania projektu  zagospodarowania działki lub terenu przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia.

Powyższa interpretacja oznacza w praktyce, że inwestor powinien zwracać szczególną uwagę na kwestię posiadania przez projektanta odpowiednich uprawnień lub ich aktualności. Brak uważności w tym zakresie może ponieść za sobą poważne konsekwencje dla planowanej inwestycji.