Legal Highlights for Real Estate – Sierpień 2023

Kolejne zmiany w Lex Deweloper

W dniu 5 lipca 2023 r. rozpoczęły się w Sejmie prace nad komisyjnym projektem ustawy o ograniczeniu biurokracji i barier prawnych („Ustawa”) przygotowanym przez Komisję Nadzwyczajną do spraw deregulacji. Ustawa zakłada m.in. wydłużenie okresu obowiązywania ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. lex deweloper („Lex Deweloper”), o 2 lata, tj. do końca 2030 r. Jak można przeczytać w uzasadnieniu projektu, za takim wydłużeniem przemawia przede wszystkim fakt, iż dopiero w ostatnim czasie samorządy i inwestorzy, dostrzegając obopólne korzyści z niej płynące, zaczęli faktycznie ją stosować.

Co więcej, projektowana Ustawa zakłada odejście od obowiązku zapewnienia półtora (jednego, w przypadku strefy śródmiejskiej) miejsca postojowego na każde wybudowane w trybie Lex Deweloper mieszkanie. Celem tych zmian, zgodnie z uzasadnieniem Ustawy, jest w pierwszej kolejności przywrócenie gminom autonomii w określaniu minimalnej liczby miejsc parkingowych, które miałyby być zrealizowane w ramach inwestycji mieszkaniowych. Jest to niezwykle istotne, gdyż wejście w życie w dniu 12 maja 2023 r. przepisów nakładających ww. obowiązek (o czym wspominaliśmy w Real Estate Highlights – Maj 2023 https://publikacje-tpa.pl/publikacje/legal-highlights-for-real-estate-maj-2023/) spowodowało niemałe kontrowersje w branży deweloperskiej i wywołało wątpliwości co do opłacalności realizacji inwestycji mieszkaniowych w trybie Lex Deweloper.

Aktualnie projekt Ustawy znajduje się na etapie opiniowania przez organizacje samorządowe.

Zintegrowany plan inwestycyjny

W dniu 24 lipca 2023 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”), która spośród wielu kluczowych dla systemu planowania przestrzennego zmian wprowadza nowy instrument planistyczny, jakim jest zintegrowany plan inwestycyjny („ZPI”).

ZPI stanowić będzie szczególny rodzaj planu miejscowego, uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora. Wniosek składany będzie do rady gminy za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Do wniosku konieczne będzie załączenie projektu ZPI, spełniającego wymagania przewidziane dla planów miejscowych. W przypadku akceptacji projektu ZPI, procedura uchwalania ZPI przewiduje negocjacje z inwestorem odnośnie treści projektu ZPI, jak i umowy urbanistycznej. Samodzielne wprowadzanie zmian do treści ZPI przez gminę nie będzie możliwe. Co więcej, ZPI uchwalony będzie mógł zostać także na terenie już objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zastępując go.

Nowelizacja zakłada konieczność zawarcia umowy urbanistycznej w każdym przypadku uchwalania ZPI. Umowa urbanistyczna ma mieć formę aktu notarialnego, a w jej treści mają znaleźć się wzajemne zobowiązania inwestora i gminy, związane z przyjęciem ZPI, takie jak zobowiązanie inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy. Takim zobowiązaniem może być, dla przykładu, pokrycie części lub całości kosztów uchwalenia ZPI poniesionych przez gminę, w tym roszczeń planistycznych.

Celem ZPI jest usprawnienie współpracy między inwestorem a gminą przy jednoczesnym zapewnieniu udziału społeczności lokalnej – chociaż nowelizacja dopuszcza w tym przypadku ograniczenie formy konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenia konsultacji przez okres co najmniej 21 dni. ZPI nie ogranicza się jedynie do inwestycji mieszkaniowej, stanowić ma więc uzupełnienie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (lex deweloper), a od dnia 1 stycznia 2026 r. całkowicie zastąpić uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
Ustawa wejdzie w życie po 30 dniach od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Na ten moment ustawa nie została jeszcze ogłoszona.

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnych we własność

Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, zawierająca m.in. nowelizację Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami (dalej jako „Nowelizacja”), od dnia 31 sierpnia br. wprowadzi w życie przepisy, zgodnie z którymi prawo użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnych będzie mogło zostać przekształcone w prawo własności. W przeciwieństwie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczącego właścicieli domów i mieszkań, przekształcenie nieruchomości komercyjnych nie będzie następowało z mocy prawa, a na wniosek przedsiębiorcy. Na jego złożenie przedsiębiorcy będą mieli rok od wejścia w życie Nowelizacji.

W przypadku złożenia wniosku w terminie, organy publiczne będą zobowiązane do sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika. Roszczenie nie przysługuje w ustawowo określonych przypadkach, tj. jeśli nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r., lub jeśli użytkownik wieczysty nie wykonał określonego w umowie o oddanie nieruchomości zobowiązania, lub w przypadku gruntu położonego na terenie portów i przystani morskich i w przypadku gruntu wykorzystywanego na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej nabycie będzie możliwe za zgodą wojewody, samorządu lub starosty. Umowa sprzedaży nieruchomości nie będzie mogła być zawarta także w przypadku, w którym toczy się postępowanie o oddanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Według danych rządowych, ponad 405 tysięcy gruntów w Polsce pozostaje oddanych w użytkowanie wieczyste. Prognozowany dochód ze sprzedaży tych gruntów ma osiągnąć od 1,42 do 2,85 mld zł w przypadku Skarbu Państwa i od 1,18 mld zł do 2.37 mld zł w przypadku jednostek samorządu terytorialnego.

Więcej informacji na temat przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnych we własność znaleźć można w opracowanym przez nas pliku dostępnym pod adresem: https://bakertilly.pl/legal/pl/alert-przeksztalcenie-uzytkowania-wieczystego-na-wlasnosc-na-rzecz-przedsiebiorcow-nowelizacja-ustawy-o-gospodarce-nieruchomosciami/