Legal Highlights for Real Estate – Wrzesień 2022

Spis tematów:

1. Prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne
2. Kolejne zmiany w Prawie budowlanym – dalsze ułatwienia procesu inwestycyjno-budowlanego

Prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne

W sierpniu 2022 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii („MRiT”) zakończyło prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Głównym założeniem projektu jest wprowadzenie ułatwień pozwalających na sprawne przekształcanie powierzchni biurowych i handlowych w mieszkania. Jak wskazuje MRiT w informacji o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie, w ostatnich latach w Polsce powstawało wiele, obecnie niewykorzystywanych obiektów, o przeznaczeniu biurowym i handlowym. Stan ten spowodowany jest pandemią Covid-19, pod wpływem której znaczna liczba pracowników biurowych przeniosła się na model pracy zdalnej. Dodatkowo rosnąca popularność e-commerce skutkuje zamykaniem części tradycyjnych obiektów handlowych. Niewykorzystywane powierzchnie generują straty po stronie właścicieli i zarządców budynków. Tymczasem potrzeby mieszkaniowe w Polsce stale rosną, spotęgowane wpływem wojny w Ukrainie. Napływ uchodźców rodzi nagłą potrzebę zapewnienia znacznej liczby lokali mieszkalnych. Aby zniwelować opisane problemy, proponuje się zatem ułatwienie przekształcenia takich budynków na budynki mieszkalne.

Aktualnie przekształcenie budynków niemieszkalnych, takich jak biurowe i handlowe na budynki mieszkalne może odbyć się w trybie określonym w art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Istnieje więc procedura prawna, która umożliwia zmianę sposobu użytkowania budynków biurowych lub handlowych na mieszkalne, jednak jest ona skomplikowana i wymaga przedłożenia dużej liczby dokumentów, a sama możliwość zmiany jest uwarunkowana brakiem wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w formie decyzji w ciągu 30 dni od zgłoszenia.

Obecna propozycja obejmuje złagodzenie tych przepisów tak, aby każda przebudowa służąca regulowanej zmianie sposobu użytkowania (w tym przebudowa ścian zewnętrznych) nie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku, jako kluczowych dla bezpieczeństwa użytkowników.

W zakresie planowania przestrzennego ułatwieniem dla zmiany sposobu użytkowania budynków biurowych na mieszkalne, ale także dla lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach po niewykorzystywanych budynkach biurowych i wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, ma być umożliwienie realizacji ww. inwestycji z wykorzystaniem narzędzi wprowadzonych specustawą mieszkaniową. Zgodnie z treścią art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W ust. 4 przewidziano jednak nieliczne wyjątki od wymogu niesprzeczności. W projekcie ustawy zaproponowano rozszerzenie katalogu wyjątków o tereny o zabudowie handlowej i biurowej. Do ww. ustawy wprowadzony ma być również przepis zobowiązujący inwestora do przedstawienia gminie oferty zakupu lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych odpowiadających powierzchnią co najmniej 5% łącznej powierzchni takiej inwestycji.

Powyższe rozwiązania mają być tylko rozwiązaniem doraźnym (na czas związany z reagowaniem na skutki pandemii oraz w związku z napływem uchodźców z Ukrainy), na czas określony (MRiT zakłada okres do 2 lat od dnia wejścia w życie planowanej ustawy).

Projekt obecnie oczekuje na przyjęcie przez Radę Ministrów, po którym trafi do Sejmu. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to koniec III kwartału 2022 r.

Kolejne zmiany w Prawie budowlanym – dalsze ułatwienia procesu inwestycyjno-budowlanego

17 sierpnia 2022 r. w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów („RM”) zostały opublikowane założenia projektu ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja ta ma stanowić kolejny etap upraszczania i przyspieszania procesu inwestycyjno-budowlanego.

Jedną z bardziej istotnych zmian jest umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej i poniżej 70m² na podstawie jednolitej procedury. Nowelizacja Prawa budowlanego z dnia 17 września 2021 r. (Dz. U. poz. 1986) wprowadziła rozwiązanie, którego celem było nie tylko zwolnienie niektórych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² z pozwolenia na budowę, ale przede wszystkim wyłączenie możliwości zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do budowy takiego budynku. Projektowana obecnie ustawa ma ograniczyć zgłaszanie sprzeciwu tak, aby możliwość zgłoszenia była wyłączona w stosunku do wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych zwolnionych z pozwolenia na budowę.

Do katalogu inwestycji niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę, ale wymagających dokonania zgłoszenia, RM proponuje dodać części budowlane wolnostojących elektrowni wiatrowych o wysokości od 3 do 12 m oraz te, których moc nie przekracza mocy mikroinstalacji (tj. do 50 kW) i których odległość usytuowania od granic działki jest nie mniejsza niż ich całkowita wysokość. Natomiast takie obiekty, ale o wysokości do 3 m, będą zwolnione zarówno z pozwolenia na budowę jak i ze zgłoszenia. Ponadto, w celu walki z suszą zaproponowano, aby jedynie zgłoszenia wymagała budowa wylotów do cieków naturalnych i budowa zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności od 3 m³ do 10 m³. Budowa zbiorników do 3 m³ nie będzie wymagała nawet zgłoszenia.

Projekt zakłada również dalszą cyfryzację procesu budowlanego poprzez utworzenie Bazy Projektów Budowlanych, której głównym celem ma być ułatwianie dostępu do projektów budowlanych i ich poszczególnych elementów (sporządzonych w postaci elektronicznej) organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Zgodnie z przepisami projektowanej ustawy, inwestor zamiast załączać do wniosków, zgłoszeń czy zawiadomień, projekt budowlany, będzie mógł wskazywać indywidualny numer projektu, który został umieszczony (przez np. inwestora lub projektanta) w Bazie Projektów Budowlanych.

W projekcie przewidziano także zmiany, których celem jest rozszerzenie zasady oddawania do użytkowania obiektów budowlanych w drodze zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz ograniczenie wydawania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zaproponowano, aby pozwolenie na użytkowanie było wymagane jedynie wówczas, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz, gdy sam inwestor dobrowolnie o to wystąpi.

Projekt ma zostać przyjęty przez RM i skierowany do Sejmu jeszcze w IV. kwartale 2022 roku.