Legal Highlights for Real Estate – Wrzesień 2023

1. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W dniu 23 września 2023 r. weszła w życie Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”). Jest to jak dotąd największa nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jedną z najważniejszych zmian wprowadzonych Nowelizacją, tj. Zintegrowanych Planach Inwestycyjnych opisywaliśmy już w sierpniowym wydaniu Real Estate Highlights (legal-highlights-for-real-estate-sierpien-2023).

Poniżej prezentujemy inne najistotniejsze zmiany wprowadzone Nowelizacją.

1. Do 31 grudnia 2025 r. instrument planistyczny jakim jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ma zostać zastąpiony planem ogólnym gminy. Plan ogólny gminy będzie dokumentem zawierającym wyłącznie podstawowe ustalenia, które mają pozwolić gminie zaplanować zrównoważony i harmonijny rozwój. Co ważne, jego ustalenia będą podstawą nie tylko do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
2. Zmieniają się także zasady partycypacji społecznej w procedurze uchwalania aktów planowania – a to m.in. poprzez rozszerzenie dostępu do informacji o konsultacjach czy zapewnienie możliwości bieżącego bezpłatnego uzyskiwania informacji z Rejestru urbanistycznego za pomocą poczty elektronicznej. Jak przewidziano w uzasadnieniu Nowelizacji: „wyodrębnienie przepisów dotyczących partycypacji społecznej jako osobnego rozdziału ma na celu podwyższenie standardów prowadzenia rozmów z mieszkańcami i otwarcie katalogu możliwych do stosowania narzędzi partycypacji o nowe techniki, m.in. związane z cyfryzacją.”
3. Zmianom ulegają także przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy – wydanie decyzji WZ będzie powiązane z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz wymogiem zgodności z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Jest to istotna zmiana, gdyż dotychczas decyzje WZ wydawane były niezależnie od ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ponadto decyzje WZ stały się terminowe i zgodnie z Nowelizacją, wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne.

2. Usprawnienie wydawania decyzji środowiskowych dla parkingów i hal garażowych.

W dniu 13 września 2023 r. weszło w życie Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 sierpnia 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko („Rozporządzenie”). Zgodnie z uzasadnieniem Rozporządzenia, ma ono przyczynić się do redukcji obciążenia i usprawnienia procesu inwestycyjnego związanego z wymaganiami decyzji środowiskowych dla parkingów i hal garażowych. Na mocy nowych przepisów zwiększona została powierzchnia parkingu/hali garażowej, od której wymagane jest uzyskanie decyzji środowiskowej – do 1 ha powierzchni parkingu (hali garażowej), z obecnych 0.5 ha, a na obszarach form ochrony przyrody – do 0.5 ha, z obecnych 0.2 ha. Oznacza to znaczne ułatwienia dla inwestycji polegających na budowie dużych parkingów.