Tax Highlights for Real Estate – Kwiecień 2023

Deweloper występujący w roli inwestora nie ma prawa do ulgi na ekspansję

Ulga na ekspansję (zwana także ulgą prowzrostową) polega na możliwości dodatkowego odliczenia od podstawy opodatkowania określonych w ustawie o PIT lub CIT kosztów poniesionych w celu zwiększenia przychodów ze sprzedaży wytworzonych przez podatnika produktów, rozpoczęcia sprzedaży produktów nowego rodzaju lub w nowym kraju. Dzięki tej uldze podatnik może pomniejszyć podstawę opodatkowania w podatku dochodowym o kwotę do 1 mln zł w ciągu roku podatkowego.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lutego 2023 r. nr 0114-KDIP2-1.4010.191.2022.4.KW zakwestionował prawo do skorzystania z tej ulgi przez dewelopera, który przystąpił do budowy osiedla mieszkalnego w roli inwestora.

Zdaniem organu podatkowego deweloper nie może skorzystać z ulgi na ekspansję z uwagi na to, że nie będzie samodzielnie wytwarzał nowych produktów (budynków, mieszkań), a jedynie wystąpi w roli dystrybutora produktów wytwarzanych przez generalnego wykonawcę.

Innymi słowy – zdaniem organu podatkowego zlecenie realizacji prac budowlanym podmiotowi trzeciemu uniemożliwia podatnikowi skorzystanie z ulgi na ekspansję.

Panele (ogniwa) fotowoltaiczne nie stanowią budowli w myśl przepisów prawa budowlanego

Wydany został kolejny wyrok potwierdzający, że panele (ogniwa) fotowoltaiczne nie stanowią budowli – przez WSA w Gdańsku, z dnia 3 marca 2023 r. sygn. akt I SA/Gd 1071/22.

Farmy fotowoltaiczne składają się zasadniczo z dwóch podstawowych elementów:

1. ogniw (paneli) będących krzemowymi półprzewodnikami, które konwertują promieniowanie słoneczne na energię elektryczną,
2. części budowlanych (konstrukcji nośnej) podtrzymujących ogniwa nad ziemią.

Zgodnie z art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane, części budowlane farm fotowoltaicznych klasyfikuje się jako budowle.

Jeżeli jednak chodzi o ogniwa, to sądy administracyjne odwołując się do art. 3 ust. 3 oraz 9 ustawy Prawo budowlane twierdzą, że ustawodawca wymaga istnienia związku użytkowo-technicznego, aby dana konstrukcja w całości mogła zostać uznana za budowlę. Natomiast taki związek nie występuje pomiędzy wspomnianymi częściami farm fotowoltaicznych. Razem z metalową konstrukcją stanowią one całość użytkową, ale nie techniczną, ponieważ zbudowane są z różnych materiałów o odmiennym przeznaczeniu. Ogniwa to zaawansowane technicznie powierzchnie przekształcające promieniowanie słoneczne w prąd elektryczny. Z kolei części budowlane (konstrukcja nośna) to proste elementy, których funkcją jest jedynie podtrzymywanie ogniw.

W efekcie, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają jedynie części budowlane farm fotowoltaicznych.

Klasyfikacja powiązanych ze sobą instalacji przemysłowych w podatku od nieruchomości

Polska ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje opodatkowanie podatkiem od nieruchomości (poza gruntami) dwóch rodzajów obiektów budowlanych: budynków i budowli. Obiekty te są opodatkowane według różnych stawek.

Jednym z częstych problemów w praktyce jest odróżnienie kiedy dany obiekt stanowi część budynku, a kiedy jest samodzielną budowlą.

W wyroku z dnia 3 lutego 2023 r., nr I SA/Bk 516/22, WSA w Białymstoku wypowiedział się na temat klasyfikacji (na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości) funkcjonalnie połączonych obiektów budowlanych – wytwórni mas bitumicznych wraz z węzłami do produkcji betonu i kruszywa które zostały ze sobą powiązane dla celów procesu produkcyjnego.

Sąd stwierdził, że: “jeżeli poszczególne pod względem fizycznym obiekty, z których każdy spełnia cechy pozwalające uznać go za odrębny przedmiot opodatkowania są wykorzystywane do osiągnięcia konkretnego celu gospodarczego i z tego powodu zostały funkcjonalnie połączone, nie można tworzyć z ich sumy jednego przedmiotu opodatkowania.”

Innymi słowy znaczenie ma nie tyle fakt funkcjonalnego powiązania zespołu obiektów, ile ocena, czy poszczególne elementy takiego ciągu produkcyjnego stanowią jeden przedmiot materialny, który jest samoistny pod względem technicznym. Jeden przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowić może tylko to, co wchodzi w skład tego przedmiotu materialnego i nie może być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Konkludując, budowle połączone w sposób funkcjonalny, jednakże posiadające samoistne właściwości umożliwiające ich samodzielne wykorzystanie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako odrębne od siebie obiekty budowlane.

Odszkodowanie za utracone korzyści jako KUP

NSA w wyroku z dnia 14 marca 2023 r. nr II FSK 2145/20 potwierdził, że wypłata przez dewelopera na rzecz kontrahentów odszkodowań w związku z opóźnieniami na budowie miała związek z uzyskaniem przychodu, w związku z czym deweloper mógł uznać te odszkodowania za koszt uzyskania przychodu.

Deweloper wypłacił odszkodowania na rzecz kontrahentów dzięki czemu uniknął konieczności odstąpienia od umowy, co prowadziłoby do zapłaty wyższej od odszkodowania kary umownej.

Fiskus twierdził, że nie można uznać odszkodowań za KUP, ponieważ ani bezpośrednio, ani pośrednio nie wpływają one na powstanie, zabezpieczenie albo zachowanie przychodu.

Zarówno WSA jak i NSA miały odmienne stanowisko. Według sądów były to wydatki, których celem było ograniczenie strat (istniał związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy ograniczeniem strat a poniesieniem tych wydatków). W związku z tym, wydatki te można zaliczyć do KUP.

Rosja na unijnej liście rajów podatkowych

Decyzją unijnej Rady ds. Gospodarczych i Finansowych (ECOFIN), Rosja została wpisana do wykazu jurysdykcji niechętnych współpracy do celów podatkowych.

Zgodnie z przepisami o raportowaniu schematów podatkowych (MDR), dokonywanie podlegających zaliczeniu do KUP transgranicznych płatności do podmiotów powiązanych z siedzibą w kraju znajdującym się m.in. w tym wykazie, stanowi szczególną cechę rozpoznawczą, o której mowa w art. 86a § 1 pkt 13 lit. a Ordynacji podatkowej i tym samym potencjalnie prowadzi do powstania schematu podatkowego podlegającego raportowaniu MDR.

Stawka VAT przy odsprzedaży mediów względem wynajmowanej powierzchni i części wspólnych budynku

Co do zasady dostawy wody, energii cieplnej i odprowadzania ścieków powinny być traktowane jako odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich poprzez np. decydowanie o wielkości ich zużycia. Taka zaś sytuacja ma miejsce np. w przypadku rozliczania w oparciu o wskazania liczników. W takim wypadku koszty refakturowanych na najemcę mediów powinny stanowić na fakturze odrębną pozycję wykazaną wraz z właściwą dla danego towaru/usługi stawką VAT.

Nieco inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku przenoszenia na najemców kosztów mediów zużywanych w częściach wspólnych budynku. W wydanej 5 kwietnia 2023 r. interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP4-1.4012.63.2023.2.PS Dyrektor KIS przypomniał (potwierdzając dotychczasową linię orzeczniczą), że przeniesienie koszów mediów (głównie energii elektrycznej, wody czy gazu), zużywanych w częściach wspólnych na najemców powinno być traktowana jako jedno świadczenie kompleksowe związane z usługą główną – tj. usługą wynajmu hal magazynowych i opodatkowana według stawki właściwej dla usługi wynajmu.