Tax Highlights for Real Estate – Październik 2022

Spis tematów:

1. Wyższe maksymalne stawki podatku od nieruchomości
2. Komplikacje dotyczące informacji przekazywanych fiskusowi przez spółki nieruchomościowe
3. Oddział zagranicznego przedsiębiorstwa nie jest spółką nieruchomościową
4. Zmiana przepisów w rozliczaniu kosztów finansowania dłużnego
5. Nowe obciążenia dla inwestorów instytucjonalnych

Wyższe maksymalne stawki podatku od nieruchomości

Minister Finansów ogłosił maksymalne stawki podatku od nieruchomości na 2023 r. Są one co roku ustalane w oparciu o wskaźnik inflacji z pierwszego półrocza roku w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego (art. 20 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Dla 2023 r. wyniosą one m.in.:

• 1,16 PLN / m² (w porównaniu do 1,03 PLN/m² w 2022 r.) dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz
• 28,78 PLN / m² (w porównaniu do 25,74 PLN/m² w 2022 r.) dla budynków (lub ich części) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Maksymalne stawki stanowią górną granicę stawek ustalanych przez samorządy. Decyzje o tym jakie faktycznie stawki będą obowiązywać na terenie danego miasta (gminy) będą podejmowane w najbliższych tygodniach.

Komplikacje dotyczące informacji przekazywanych fiskusowi przez spółki nieruchomościowe

W ostatnim czasie niektóre spółki nieruchomościowe otrzymały od urzędów skarbowych zawiadomienia o nieprawidłowościach w złożonych informacjach CIT-n1/PIT-n1 (informacje składane przez spółki nieruchomościowe). Dotyczy to danych zagranicznych udziałowców spółek nieruchomościowych, którzy nie posiadają polskiego NIP. Organy podatkowe żądają od podatników, aby ci złożyli korektę informacji wskazując NIP udziałowców, pod rygorem nieprzyjęcia zawiadomienia złożonego przez spółkę nieruchomościową.

Zawiadomienia budzą wątpliwości podatników ponieważ NIP udziałowca spółki nieruchomościowej nie jest polem obligatoryjnym. W konsekwencji aplikacja e-deklaracje umożliwia złożenie formularza CIT/NW (załącznik do CIT-n1) również w sytuacji niewypełniania NIPu udziałowca.

Oddział zagranicznego przedsiębiorstwa nie jest spółką nieruchomościową

Niemiecka spółka z o.o. (GmbH) prowadząca w Polsce działalność poprzez oddział wystąpiła z wnioskiem o interpretację odnośnie jej statusu jako spółki nieruchomościowej. Spółka zarządza funduszem inwestycyjnym utworzonym na podstawie niemieckiego prawa. Działalność w Polsce polega na zarządzaniu nieruchomościami w imieniu funduszy oraz zarządzanie środkami inwestowanymi w nieruchomości.

Dane finansowe oddziału wskazywały, że – gdyby rozpatrywany był jako samodzielny podmiot – spełniałby warunki do zakwalifikowania go jako spółki nieruchomościowej (w szczególności przekroczone zostały progi przychodowe oraz udział aktywów w postaci nieruchomości w całości majątku oddziału). Dane całej spółki (łącznie z danymi oddziału) wskazywały natomiast, że spółka nie spełnia kryteriów spółki nieruchomościowej. W tym kontekście powstała wątpliwość, czy sam oddział może być spółką nieruchomościową.

Dyrektor KIS stwierdził w interpretacji 25.8.2022 r. (0111-KDIB1-2.4010.369.2022.1.DP), że oddział nie posiada osobowości prawnej, a jest jedynie wyodrębnioną i samodzielną organizacyjnie częścią działalności gospodarczej prowadzonej przez zagranicznego przedsiębiorcę. Ponadto, oddział jako wyodrębniona jednostka organizacyjna nie ma struktury udziałowej, ani nie występują inne podobne prawa do uczestnictwa w nim. Należy zatem stwierdzić, że oddział nie będzie spełniał warunków do uznania go za spółkę nieruchomościową.

Zmiana przepisów w rozliczaniu kosztów finansowania dłużnego

Sejm uchwalił zmiany przepisów ustawy o CIT obejmujące m.in. kwestie dotyczą rozliczania kosztów finansowania dłużnego w kosztach podatkowych. Pierwsza zmiana dotyczy art. 15c ust. 1 ustawy CIT i polega na doprecyzowaniu sposobu liczenia limitu kosztów finansowania dłużnego zaliczanych w kosztów podatkowych poprzez jasne określenie, że limit kosztów uzyskania przychodu określa wyższy kwota: 3.000.000 PLN albo 30% podatkowej EBITDA.

Druga zmiana dotyczy art. 16 ust. 1 pkt 13f ustawy CIT, wyłączającego z kosztów podatkowych koszty finansowania dłużnego przeznaczonego na transakcje kapitałowe (w szczególności nabycie udziałów, podwyższenie kapitału zakładowego). Nowe przepisy wprowadzają wyjątek od tego wyłączenia. Ograniczenie kosztów podatkowych (na podstawie tego przepisu) w postaci kosztów finansowania dłużnego nie będzie obowiązywało w stosunku do udzielonego:

1. na nabycie lub objęcie udziałów (akcji) lub ogółu praw i obowiązków w podmiotach niepowiązanych z podatnikiem, w tym na nabycie lub objęcie kolejnych udziałów (akcji) w tych podmiotach niepowiązanych, w których podatnik uprzednio nabył lub objął część udziałów (akcji), w przypadku gdy kolejne nabycie lub objęcie nastąpi w terminie 12 miesięcy, licząc od dnia nabycia lub objęcia pierwszych udziałów (akcji),
2. przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową, mające siedzibę w UE lub EOG.

Zmiany zostały już uchwalone przez Sejm i teraz nowelizacja czeka na podpis prezydenta i ogłoszenie.

Wejście w życie wskazanych wyżej zmian ma nastąpić dzień po ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.

Nowe obciążenia dla inwestorów instytucjonalnych

Ministerstwo Aktywów Państwowych pracuje nad nową daniną (podatkiem), która miałaby obciążać właścicieli większej liczby mieszkań, a w szczególności miałby obciążać inwestorów instytucjonalnych, którzy byliby właścicielami nieruchomości mieszkalnych.  Nie są znane szczegółowe założenia, ale z doniesień prasowych wynika, że wzorem dla polskich rozwiązań miałyby być uregulowania obowiązujące w Irlandii (danina transakcyjna, stawka ok. 10 proc., od zakupu co najmniej 10 nieruchomości w ciągu 12 miesięcy).

Inne pomysły to wprowadzenie obciążenia, którego mechanizm poboru byłby analogiczny do obecnie istniejącego podatku od przychodów z budynków (podatku minimalnego), ale stawka mogłaby być wyższa, albo wprowadzenie nowej (wyższej) stawki podatku od nieruchomości.

Na razie nie wiadomo, czy i które rozwiązania rząd będzie chciał wprowadzić w życie.