Tax Highlights for Real Estate – Sierpień 2023

Zakaz amortyzacji dla nieruchomości mieszkalnych wprowadzonych do ewidencji środków trwałych przed 2022 r. jest niezgodny z konstytucją

Jedną ze zmian wprowadzonych w ramach nowelizacji zwanych „Polskim Ładem”, było wyłączenie możliwości amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych z dniem 1 stycznia 2022 r. Na zasadzie wyjątku ci podatnicy, którzy nabyli lub wytworzyli budynki lub lokale mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r., mogli je jeszcze amortyzować przez rok tj. do końca 2022 r.

Zmiany te od samego początku wywoływały liczne kontrowersje. Krytyka ta znalazła odzew w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Łodzi z dnia 27 czerwca 2023 r., sygn. I SA/Łd 258/23. Sąd stwierdził, że przepisy wprowadzające w/w zmiany (w zakresie, w jakim dotyczą nieruchomości wprowadzonych do ewidencji środków trwałych przed 2022 r.) są niezgodne z Konstytucją RP, a konkretnie z zasadą ochrony praw nabytych i interesów w toku wyrażoną w art. 2 Konstytucji.
Zdaniem sądu z uwagi na sposób wprowadzania nowych regulacji („zmiana reguł gry w trakcie gry”), ich w istocie retrospektywne działanie oraz zaskoczenie podatników, nowe zasady powinny mieć zastosowanie wyłącznie do tych budynków lub lokali mieszkalnych, które zostały nabyte lub wytworzone po wejściu w życie ustawy zmieniającej, a więc po 1 stycznia 2022 r. Warto zwrócić przy tym uwagę, że powyższe rozstrzygnięcie nie zapadło na łamach Trybunału Konstytucyjnego (chociaż skarżący złożył wniosek o przedstawienie pytania prawnego do tego organu – sąd odrzucił ten wniosek stwierdzając, że w/w regulacja jest w sposób oczywisty niezgodna z konstytucją). Powołany wyrok WSA dotyczy konkretnej sprawy i nie wiąże innych organów ani sądów, które są uprawnione do wydawania odrębnych rozstrzygnięć. Innymi słowy – w omawianej sprawie nie zapadł jeszcze decydujący głos. Tak czy inaczej powołany powyżej wyrok WSA daje pewne nadzieje na przyszłość, przynajmniej jeśli chodzi o podatników, którzy nabyli lub wytworzyli budynki lub lokale mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r.

Działka ewidencyjna nie może być „częściowo zabudowana” na potrzeby stosowania zwolnienia z VAT przy jej sprzedaży

W wyroku z dnia 20 lipca 2023 r., sygn. I SA/Kr 414/23, WSA w Krakowie potwierdził, że jeżeli grunt stanowi jedną działkę ewidencyjną, na której znajduje się budynek lub budowla w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane, to nie można go traktować jako „częściowo zabudowanego” na potrzeby stosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”). Taki grunt w całości stanowi teren zabudowany, w związku z czym może w całości korzystać z w/w zwolnienia.

Wyrok dotyczył gruntu, stanowiącego jedną działkę ewidencyjną, którego część była oznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) jako tereny rolnicze (gdzie obowiązywał zakaz zabudowy), a część była oznaczona jako tereny komunikacji (gdzie też znajdowała się droga stanowiąca budowlę).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”), w wydanej przez siebie interpretacji indywidualnej twierdził, że w takim przypadku jedynie drugą część gruntu można traktować jako zabudowaną.

Zdaniem sądu Dyrektor KIS pomylił tutaj dwie ulgi – ulgę z art. 43 ust. 1 pkt 10 z ulgą z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W drugim przypadku, zwolniona z VAT jest dostawa gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, w przypadku tej ulgi mieszane oznaczenie gruntu zgodnie z MPZP faktycznie ma znaczenie. Mianowicie, sprzedaż części gruntu, która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie budowlane, może być opodatkowana VAT wg. stawki 23%, a część o przeznaczeniu niebudowlanym może podlegać zwolnieniu z VAT.

Inaczej jest w przypadku ulgi z art. 43 ust. 1 pkt 10, czyli ulgi obejmującej dostawę budynków, budowli lub ich części (z pewnymi wyjątkami), a w praktyce także gruntów, z którymi te obiekty są trwale związane. W kontekście tej ulgi, jak zauważył sąd, możemy mieć do czynienia jedynie z gruntem w całości zabudowanym lub niezabudowanym – pod warunkiem, że jest to jedna działka ewidencyjna.

Wydatki na czyszczenie rurociągów spełniają definicję kosztów remontu

W wydanej w dniu 19 lipca 2023 r. interpretacji indywidualnej sygn. 0111-KDIB1-1.4010.309.2023.1.RH Dyrektor KIS potwierdził, że wydatki związane z czyszczeniem rurociągów spełniają definicję kosztów remontu i mogą być potrącone w momencie ich poniesienia.

Stanowisko to zostało zaprezentowane w odpowiedzi na pytanie Spółki zajmującej się zaopatrzeniem ludności w wodę oraz odbiorem i oczyszczaniem ścieków. Zgodnie z jej stanowiskiem eksploatacja rurociągów powoduje ich zanieczyszczenie, prowadząc tym samym do konieczności ich cyklicznego oczyszczania. Z tego względu Spółka chciała się upewnić, że czyszczenie rurociągów należy traktować jako remont i w konsekwencji wydatki na ten cel można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów już w dacie ich poniesienia.

Dyrektor KIS zgodził się ze stanowiskiem Spółki wskazując, że czyszczenie rurociągów faktycznie zmierza do przywrócenia ich pierwotnego stanu technicznego, nie zmieniając przy tym ich charakteru i funkcji, a to o właśnie jest istotą remontu. Organ potwierdził zatem, że poniesione przez Spółkę wydatki na oczyszczanie rur wodociągowych stanowią koszty pośrednie (pośrednio związane z przychodami), które są potrącalne w momencie ich poniesienia, w myśl art. 15 ust. 4d ustawy o CIT.

Więcej informacji znajdziecie Państwo pod poniższym adresem: https://eureka.mf.gov.pl/informacje/podglad/553669

Środki na koncie bankowym są KUP przy sprzedaży ZCP

Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) potwierdził w wyroku z dnia 25 lipca 2023 r., ygn.. II FSK 131/21, że w przypadku sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) wraz z kontem bankowym, na którym znajdują się środki pieniężne, środki te stanowią dla sprzedającego koszt uzyskania przychodu.

Spór powstał na gruncie interpretacji indywidualnej, w ramach której Dyrektor KIS stwierdził, że środki pieniężne nie stanowią aktywu, na którego nabycie sprzedający poniósł konkretny wydatek (koszt). Zdaniem organu z tego powodu sprzedający nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wartości nominalnej środków pieniężnych sprzedawanych wraz z ZCP.

NSA był innego zdania. Według sądu, z pojęciem „kosztu” nie należy utożsamiać konkretnego wydatku o charakterze finansowym, tylko uszczuplenie majątku podatnika jako takie. Innymi słowy, poniesienie kosztu oznacza nie tyle wydatkowanie środków pieniężnych na nabycie składnika majątku, ale obarczenie ciężarem ekonomicznym danego kosztu.

W związku z powyższym, sprzedający w omawianym przypadku będzie w stanie zaliczyć wartość nominalną środków pieniężnych, znajdujących się na rachunku bankowym sprzedawanego ZCP, do kosztów uzyskania przychodu.

Projekt nowej dyrektywy dotyczącej podatku u źródła

W Komisji Europejskiej rozpoczęły się prace nad nową dyrektywą dotyczącą podatku u źródła. Celem prac jest uproszczenie i przyśpieszenie procedur związanych ze stosowaniem zwolnień z poboru podatku u źródła w państwach członkowskich UE oraz ograniczenie nadużyć w tym zakresie.
W ramach nowej dyrektywy postulowane są m.in. następujące rozwiązania:

1) Wprowadzenie wspólnego, cyfrowego certyfikatu rezydencji podatkowej (eTRC – ang. Common Digital Tax Residence Certificate). Certyfikat ten miałby ujednoliconą treść we wszystkich państwach członkowskich. Państwa członkowskie miałyby wydawać tego rodzaju certyfikaty co do zasady w terminie jednego dnia od dnia dostarczenia przez wnioskodawcę wszystkich wymaganych danych. Certyfikaty byłyby wydawane za pośrednictwem portalu internetowego. Do złożenia wniosku o wydanie certyfikatu uprawniony byłby nie tylko podatnik, którego certyfikat dotyczy, ale także inne, upoważnione przez niego podmioty (np. pośrednicy finansowi działający w imieniu swoich klientów).
2) Wprowadzenie rejestru certyfikowanych pośredników finansowych (CFI – ang. Certified Financial Intermediary), do którego miałyby obowiązkowo zostać wpisane m.in. duże podmioty z Unii Europejskiej (dalej: „UE”), a dobrowolnie – pozostałe, także spoza Unii.
3) Wprowadzenie obowiązku raportowania wypłat dywidend lub odsetek przez certyfikowanych pośredników finansowych. Płatności te miałyby być raportowane do administracji podatkowej za pośrednictwem standaryzowanego schematu XML.
4) Wprowadzenie dwóch przyśpieszonych procedur zwrotu podatku u źródła, dla podatników inwestujących w UE za pośrednictwem certyfikowanych pośredników finansowych:
a) Procedury zwolnienia u źródła – w ramach której stosowana byłaby stawka podatku u źródła wynikająca bezpośrednio z odpowiedniej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania;
b) Procedury szybkiego zwrotu – w ramach której stosowana byłaby stawka podatku u źródła obowiązująca w danym państwie członkowskim, a zwrot nadpłaconego podatku dokonywany byłby w ciągu 50 dni od jego poboru.

• W założeniu państwa członkowskie mogłyby wybrać, którą z w/w procedur wprowadzą do swojego porządku prawnego (lub czy wprowadzą obie z nich).
  Proponowane zmiany miałyby wejść w życie od 1 stycznia 2027 r.
  Więcej informacji znajduje się na stronie Komisji Europejskiej pod adresem:
  https://taxation-customs.ec.europa.eu/taxation-1/corporate-taxation/faster-initiative_en

Nowe obwieszczenie Ministra Finansów w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2024

W drodze obwieszczenia z dnia 21 lipca 2023 roku (M.P. 2022 poz. 774), Minister Finansów zwaloryzował maksymalne stawki podatków i opłat lokalnych, które będą obowiązywały od stycznia 2024 roku. Wskazane w obwieszczeniu maksymalne granice stawek lokalnych podatków (w tym podatku od nieruchomości) i opłat wzrosną, średnio o 15% w porównaniu do stawek z 2023 r.

Obwieszczenie Ministra Finansów wyznacza górną granicę stawek, które mogą (ale nie muszą) być stosowane przez gminy (tj. gmina może stosować niższe stawki). W praktyce jednak w uchwałach wielu samorządów (szczególnie dużych miast) widnieją zazwyczaj takie same kwoty jak maksymalne kwoty z obwieszczenia Ministra Finansów. To oznacza, że od 2024 r. w wielu gminach w Polsce najprawdopodobniej wzrośnie obciążenie podatkiem od nieruchomości.
Pełna treść rozporządzenia znajduje się pod adresem: https://dziennikustaw.gov.pl/M2023000077401.pdf

Miejsce opodatkowania kompleksowego świadczenia montażu paneli fotowoltaicznych

W wydanej w dniu z 2 czerwca 2023 r. interpretacji indywidualnej (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.146.2023.2.RM) Dyrektor KIS wskazał, że dostawa paneli fotowoltaicznych składająca się z montażu oraz przeszkolenia klienta to kompleksowe świadczenie usług, opodatkowane na gruncie VAT w miejscu położenia nieruchomości.

W złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca wskazał, że zajmuje się kompleksowym świadczeniem usług składających się z dostawy paneli fotowoltaicznych wraz z ich montażem oraz szkoleniem klienta w zakresie obsługi tychże paneli (instalacji fotowoltaicznej). Wnioskodawca świadczy ww. usługi na terenie Austrii. Zgodnie z przyjętym sposobem rozliczania, Wnioskodawca (podatnik) otrzymuje wynagrodzenie z tytułu wykonanych prac obejmujących całość świadczenia, którego głównym elementem pozostaje montaż instalacji fotowoltaicznej. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, montowana przez Wnioskodawcę instalacja fotowoltaiczna stanowi element trwale połączony (funkcjonalnie i materialnie) z samą nieruchomością, a jej przesunięcie jest niemożliwe bez naruszenia budynku.

W świetle powyższego Wnioskodawca zapytał:
1) czy realizowane przez niego świadczenie, będące jedną usługą kompleksową, stanowi usługę związaną z nieruchomością na terytorium Austrii, do której ma zastosowanie art. 28e ustawy o VAT;
2) ewentualnie, (w przypadku negatywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie) czy należy uznać to świadczenie za dostawę towarów z montażem na terytorium Austrii podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W odpowiedzi Dyrektor KIS wskazał, że opisane przez Wnioskodawcę czynności stanowią kompleksowe świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu w miejscu położenia nieruchomości, czyli w Austrii, co wynika z art. 28e ustawy o VAT. Dyrektor KIS zwrócił uwagę na istnienie wyjątków od tzw. zasady terytorialności, zakładających m.in., że w odniesieniu do pewnych kategorii usług istnieją szczególne regulacje dotyczące miejsca ich świadczenia. Jedną z takich kategorii są usługi związane z nieruchomościami, które zgodnie z art. 28e ustawy o VAT podlegają opodatkowaniu w miejscu położenia nieruchomości, niezależnie od statusu usługobiorcy.

Mając zatem na uwadze, że miejscem wykonania przez wnioskodawcę usług montażu paneli fotowoltaicznych jest Austria, a sama instalacja fotowoltaiczna montowana jest na stałe i po zamontowaniu stanowi element trwale połączony funkcjonalnie i materialnie z nieruchomością, zdaniem Dyrektora KIS usługa ta nie powinna podlegać opodatkowaniu w Polsce, tylko w miejscu położenia nieruchomości – czyli w Austrii.

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości już od 31 sierpnia 2023 r.

31 sierpnia br. wejdzie w życie nowelizacja Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, zgodnie z którą prawo użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnych będzie mogło zostać przekształcone w prawo własności.

Przekształcenie we własność nie nastąpi jednak z mocy prawa, lecz będzie wymagało złożenia wniosku przez użytkownika wieczystego w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji, to jest do 31 sierpnia 2024 roku. Z żądaniem przekształcenia będzie można wystąpić w stosunku do zabudowanych nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 roku, o ile użytkownik wieczysty wykonał zobowiązania określone w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i nie toczy się postępowanie o rozwiązanie tej umowy. Cena za nabycie prawa własności nieruchomości w wyniku przekształcenia została określona na poziomie ustawy. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa ceną będzie:
• 20 – krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży („Iloczyn Ceny”), jeżeli cena ma zostać zapłacona jednorazowo;
• 25 – krotność kwoty stanowiącej Iloczyn Ceny, jeżeli cena ma zostać rozłożona na raty.
W stosunku do nieruchomości stanowiących własność gmin, cenę nieruchomości ustala się
w wysokości:
• nie niższej niż 20 – krotność Iloczynu Ceny;
• nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych należących do jednostek samorządu terytorialnego będą ustalane przez rady albo sejmiki (lub organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego) w terminie 4 miesięcy od wejścia w życie Nowelizacji. Istnieje również możliwość zastosowania bonifikat. W stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa bonifikaty w wysokości 90% ceny będą przysługiwały niektórym kategoriom osób fizycznych, a w odniesieniu do nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego, zasady, warunki czy wysokość stawek procentowych udzielanych bonifikat będą ustalane w przez odpowiednie organy uchwałodawcze.