Tax Highlights for Real Estate – Wrzesień 2022

Spis tematów:

1. Certyfikaty rezydencji z formie elektronicznej mogą stanowić ekwiwalent certyfikatów w formie papierowej
2. Przesłanki opodatkowania VAT dostawy działek utworzonych poprzez podział większej nieruchomości
3. Kwestia określenia limitu kosztów finansowania dłużnego podlegających wyłączeniu z kosztów podatkowych w świetle art. 15c ust. 1 w zw. z art. 15c ust. 14 pkt 1 u.p.d.o.p. (w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2021 r.)
4. Zakres przedmiotowy pojęcia „pierwsze zasiedlenie”, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Certyfikaty rezydencji z formie elektronicznej mogą stanowić ekwiwalent certyfikatów w formie papierowej

W interpretacji z dnia 17 sierpnia 2022 roku o sygn.. 0111-KDIB2-1.4010.321.2022.1.MKU Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że certyfikat rezydencji uzyskany w formie „pdf” stanowi zaświadczenie o miejscu siedziby podatnika do celów podatkowych, o którym mowa art. 4a pkt 12 w zw. z art. 26 ust. 1 zdanie 2 ustawy o CIT.

Dokumentem potwierdzającym rezydencję podatnika będzie taki dokument, który został sporządzony zgodnie z formą przewidzianą przepisami prawa danego państwa przez powołany do tego organ. W związku z tym, jeśli zgodnie z prawem danego państwa istnieje możliwość uzyskania od właściwego organu podatkowego dokumentu zaświadczającego o miejscu siedziby podatnika do celów podatkowych zarówno w formie papierowej, jak i elektronicznej, obie formy mogą być traktowane równorzędnie.

Tym samym, certyfikat wydawany w formie elektronicznej będzie stanowić podstawę do zastosowania postanowień umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Przesłanki opodatkowania VAT dostawy działek utworzonych poprzez podział większej nieruchomości

WSA we Wrocławiu w dniu 18 sierpnia 2022 orzekł w sprawie przesłanek opodatkowania VAT dostawy działek utworzonych poprzez podział większej nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie podatnik jest właścicielem nieruchomości, którą podzielił na mniejsze działki. Ponadto, podatnik podjął szereg działań w celu sprzedaży powstałych działek, tj.: wytyczył drogę wewnętrzną z dalszym zamiarem utwardzenia, a także zamierza ponieść koszty w celu przyłączenia działek do sieci wodociągowej i sieci elektrycznej.

Zdaniem WSA, przedstawione działania jednoznacznie wskazują na czynności podejmowane w celu uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a tym samym osiągnięcia większego zysku. Z tego względu, podejmowane czynności można porównać do działalności podmiotów, które zajmują się profesjonalnie tego rodzaju obrotem towarów. W świetle art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u., aktywność podatnika rozumiana jest jako działalność gospodarcza, a sprzedaż działek będzie stanowiła dostawę towarów, a tym samym będzie opodatkowana VAT.

Kwestia określenia limitu kosztów finansowania dłużnego podlegających wyłączeniu z kosztów podatkowych w świetle art. 15c ust. 1 w zw. z art. 15c ust. 14 pkt 1 u.p.d.o.p. (w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2021 r.)

WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 18.08.2022 r., sygn. I SA/Wr 520/21 orzekł, iż art. 15c ust. 1 ustawy o CIT będzie miał zastosowanie dopiero w momencie, gdy nadwyżka kosztów finansowania dłużnego przekroczy 3.000.000 zł. Oznacza to, że nadwyżka kosztów finansowania dłużnego do kwoty 3.000.000 zł powinna być zaliczana do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ art. 15c ust. 1 ustawy o CIT do kwoty równej 3.000.000 zł nie ma zastosowania.

Zdaniem Dyrektora KIS (sygn. 0114-KDIP2-2.4010.367.2020.2.RK), ustalenie przez ustawodawcę progu 3.000.000 zł wskazywało na to, że podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów albo wartość ustaloną przez próg 3.000.000 zł, albo wartość określoną przez limit nadwyżki kosztów finansowania dłużnego określony w art. 15c ust. 1 ustawy o CIT, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa.

Interpretacja została zaskarżona do WSA we Wrocławiu. WSA odrzucił wspomnianą interpretację, powołując się na linię orzeczniczą w tej sprawie, zapoczątkowaną już w 2018 roku. Pierwszy wyrok WSA we Wrocławiu w podobnej sprawie z dnia 13 listopada 2018 r. (sygn. I SA/Wr 833/18) został pozytywnie zweryfikowany przez NSA w wyroku z dnia 20 października 2021 r. (sygn. II FSK 390/19).

Zakres przedmiotowy pojęcia „pierwsze zasiedlenie”, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

WSA w Warszawie w wyroku z dnia 5 sierpnia 2022 r., sygn. III SA/Wa 2529/21 zdefiniował pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jako rozpoczęcie procesu konsumowania budynku, bądź jego części w sposób przewidziany dla normalnego, typowego używania. W związku z tym, że obecnie nie dokonuje się prawidłowej implementacji przepisu Dyrektywy 112, przynajmniej na gruncie literalnym, należy sięgać po orzecznictwo TSUE i przepisy samej dyrektywy, które właśnie w ten sposób, akcentują najważniejszą cechę pierwszego zasiedlenia, czyli oddanie do używania użytkownikowi bądź rozpoczęcie używania na własny użytek.

Spółka wystąpiła o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w związku z chęcią zakupu nieruchomości. We wniosku wskazała, iż przedmiotem działalności spółki jest kupno oraz sprzedaż nieruchomości komercyjnych na własny rachunek oraz ich wynajem i zarządzanie nimi. Spółka nie prowadzi działalności deweloperskiej.

W rozpoznawanej sprawie sprzedawca nabył lokale w roku 2017, ale lokale nie były użytkowane aż do 2020 i 2021 roku. Spółka również zaznaczyła, że od dnia oddania lokali do użytkowania sprzedający nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie większych niż 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, sprzedaż tych lokali na rzecz spółki, nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Co za tym idzie, ta transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT.