Legal Highlights for Real Estate – Maj 2023

Wejście w życie tzw. ustawy deregulacyjnej – zmiany w KPA, Lex Deweloper i innych ustawach

12 maja 2023 r. weszła w życie Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych, tj. tzw. ustawa deregulacyjna („Ustawa Deregulacyjna”). O projekcie Ustawy Deregulacyjnej informowaliśmy już na etapie procedowania jej przed Sejmem w Legal Highlights for Real Estate z lutego 2023 r. Obowiązującą już Ustawą Deregulacyjną ustawodawca wprowadził kilkadziesiąt zmian prawnych w 16 ustawach. Najistotniejszymi zmianami są te dotyczące KPA, Lex Deweloper i ustawy o lasach.

W ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego dodano nowy art. 127 §1a, zgodnie z którym decyzja wydana w pierwszej instancji, od której uzasadnienia organ odstąpił z powodu uwzględnienia w całości żądania strony, jest ostateczna. Konsekwencją takiego rozwiązania jest to, że podmiot na którego rzecz wydano decyzję zgodną z jego żądaniem nie będzie musiał już oczekiwać na upływ terminu do wniesienia odwołania, aby owa decyzja stała się ostateczna. Nie będzie też musiał podejmować dodatkowych czynności (w tym składać oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania). Ustawa Deregulacyjna wprowadziła zatem wyjątek od zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, pozostawiając jednocześnie możliwość wzruszenia decyzji w drodze sądowoadministracyjnej. Rozwiązanie to w założeniach ma przyspieszyć oraz usprawnić postępowanie przed organami administracji publicznej.

Istotne zmiany zostały wprowadzone również w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („Lex Deweloper”). Z jednej strony Ustawa Deregulacyjna umożliwia budowanie inwestycji mieszkaniowych na terenach po centrach handlowych i w miejsce starych biurowców, z drugiej jednak deweloperzy zostali zobowiązani do zapewnienia przy projektowaniu takich inwestycji 1,5 miejsca postojowego na każde przewidziane mieszkanie (i 1 miejsca postojowego na 1 mieszkanie w przypadku zabudowy śródmiejskiej), co spotkało się z szeroką krytyką w branży deweloperskiej. Następną zmianą w Lex Deweloper jest określenie minimalnego progu powierzchni usługowej lub handlowej, jaki należy zapewnić realizując inwestycję mieszkaniową na poziomie 5 proc. powierzchni użytkowej mieszkań. Dalszym obowiązkiem, jaki nałożono na inwestorów na mocy Ustawy Deregulacyjnej jest obowiązek zapewnienia minimalnego udziału powierzchni terenu biologicznie czynnego wynoszącego co najmniej 25% powierzchni terenu inwestycji mieszkaniowej, przy czym co najmniej 50% terenu biologicznie czynnego stanowić ma ogólnodostępny, nieogrodzony, urządzony teren wypoczynku oraz rekreacji lub sportu. Wymagania te zostały jednak złagodzone w stosunku do inwestycji mieszkaniowych realizowanych w obszarze zabudowy śródmiejskiej.

Najbardziej kontrowersyjną zmianą zdaje się być jednak ta dotycząca ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. O zmianie tej wspomnieliśmy już w ww. publikacji z lutego 2023 r. i od etapu prac na poziomie Sejmu kształt tej regulacji nie został zmieniony. Przypomnijmy zatem, że na mocy nowych przepisów wprowadzonych Ustawą Deregulacyjną sprzedający nieruchomość leśną  będzie mógł złożyć oświadczenie pod odpowiedzialnością karną w zakresie tego, czy jego grunt jest objęty uproszczonym planem urządzania lasu lub tzw. decyzją inwentaryzacyjną, a okoliczność ta nie będzie już musiała być ustalana w oparciu o zaświadczenie wydawane przez właściwego starostę. Praktycy prawa podnoszą, że zmiana ta jest zbędna, a nadto nie uprości obrotu a może go jedynie niepotrzebnie skomplikować. Decyzja ustawodawcy nie jest zrozumiała, bowiem większość osób i podmiotów nie ma wiedzy na temat planów urządzenia lasów, wiedzę taką posiadają w zasadzie tylko starostowie i nadleśniczy, zatem uzyskanie rzetelnych informacji na temat sprzedawanego gruntu koniec końców wymaga uzyskania zaświadczenia w tym przedmiocie. Złożenie oświadczenia przede wszystkim nie wyeliminuje skutku nieważności umowy sprzedaży nieruchomości jeśli okaże się, że nieruchomość ta jest jednak objęta uproszczonym planem urządzania lasu lub tzw. decyzją inwentaryzacyjną i podlega z tego tytułu prawu pierwokupu Skarbu Państwa.

Zapowiedzi ponownej regulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami

W kwietniu 2023 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało zamiar ponownego uregulowania rynku pośrednictwa nieruchomości.

Przypomnijmy, że na mocy Ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, od 1 stycznia 2014 r. zniesiono szereg wymagań prawnych (takich jak posiadanie odpowiedniego wykształcenia i licencji) w stosunku do pośredników w obrocie nieruchomościami.

Jak twierdzi minister Waldemar Buda, do Ministerstwa już od pewnego czasu wpływają informacje o różnych nieprawidłowościach w działalności pośredników, takich jak m.in. pobieranie prowizji od obu stron transakcji, niewskazywanie adresów oferowanych nieruchomości czy zatajanie niektórych informacji.

Obecnie Ministerstwo ma przede wszystkim analizować zgłoszenia i skupiać się na diagnozie problemów. Niewykluczone jednak, że planowane jest podjęcie dalszych kroków w celu wprowadzenia z powrotem do polskiego porządku prawnego odpowiednich wymagań dotyczących osób, które mogą wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami.