Tax Highlights for Real Estate – Czerwiec 2023

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie ujmowania nieruchomości w gminnej ewidencji zabytków

W dniu 11 maja 2023 r. Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok w sprawie o sygnaturze akt P 12/18, w którym uznał art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami („Ustawa o Zabytkach”) w zakresie, w jakim ogranicza własność nieruchomości przez dopuszczenie ujęcia nieruchomości jako zabytku nieruchomego w gminnej ewidencji zabytków bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego ograniczenia, za niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Wyrok jest konsekwencją wniesienia pytania prawnego przez Naczelny Sąd Administracyjny. Art. 22 ust. 5 pkt 3 Ustawy o Zabytkach już od kilku lat budził kontrowersje, na co zwracał uwagę m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich.

Ww. przepis Ustawy o Zabytkach będący przedmiotem rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego dotyczy ujmowania w gminnej ewidencji zabytków innych zabytków nieruchomych wyznaczonych przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Zgodnie z art. 22 ust. 5 pkt 3 Ustawy o Zabytkach w brzmieniu obowiązującym w dniu zadania pytania prawnego, organ wykonawczy gminy nie miał nawet obowiązku zawiadomić właściciela nieruchomości o zamiarze włączenia zabytku do gminnej ewidencji zabytków. Przepisy Ustawy o Zabytkach uległy nowelizacji w 2019 roku (już po wniesieniu przedmiotowego pytania prawnego do Trybunału Konstytucyjnego) i w związku z nowelizacją obowiązkowe stało się zawiadamianie właściciela nieruchomości o zamiarze jej włączenia do gminnej ewidencji zabytków. Wciąż jednak właściciele nieruchomości, dowiadując się, że nieruchomość ma zostać wpisana do ewidencji, nie mają możliwości zajęcia stanowiska w postępowaniu administracyjnym ani zakwestionowania działań podjętych przez organ administracji w porozumieniu z konserwatorem.

Wykonanie wyroku będzie wymagało podjęcia prac legislacyjnych mających na celu opracowanie przepisów uwzględniających zarówno ochronę wszystkich kategorii zabytków ujętych w gminnej ewidencji zabytków, jak i prawa właścicieli oraz posiadaczy zabytkowych obiektów i obszarów.

Na chwilę obecną nie zostało jeszcze sporządzone uzasadnienie wyroku, które będzie miało podstawowe znaczenie dla określenia jego skutków oraz podjęcia odpowiednich działań legislacyjnych. Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego wskazuje, że analizowane są różne warianty nowelizacji przepisów.

Wejście w życie „Lex Zboże” – nowelizacja ustawy Prawo budowlane i innych ustaw

W dniu 3 czerwca 2023 r. w życie weszła w życie ustawa z dnia 9 maja 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o transporcie kolejowym (dalej jako „Ustawa”, „Lex Zboże”). Ustawa ma stanowić odpowiedź na destabilizację rynku rolnego wywołanego zintensyfikowanym przewozem ukraińskich zbóż i innych produktów rolnych przez polską granicę. Głównym celem nowelizacji jest ułatwienie i przyspieszenie przeprowadzenia procesu inwestycyjno-budowlanego na terenie gospodarstw rolnych, a także zmniejszenie kosztów ich zrealizowania poprzez uproszczenie formalności.

Jedną z inwestycji, które od dnia 3 czerwca bieżącego roku nie wymagają pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej, są jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Do katalogu inwestycji zwolnionych z pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia z kolei dodano budynki gospodarcze spełniające takie same warunki, ale posiadające powierzchnię do 150 m2 oraz rozpiętość konstrukcji nie większą niż 6 m.

Zmiana budzi szereg wątpliwości interpretacyjnych. Pojęcie produkcji rolnej nie jest zdefiniowane w polskim prawie (zdefiniowane za to jest pojęcie działalności rolniczej), stąd jego użycie w nowelizacji może umożliwiać szeroką interpretację tego, co pod produkcję rolną się zalicza. Wątpliwości budzi również spełnienie wymogu gospodarczej funkcji budynku. W artykułach prasowych podejmuje się próby wypracowania definicji poprzez odwołanie do rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r., w którym to zdefiniowano budynek gospodarczy jako budynek przeznaczony do „niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych (…)”. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 sierpnia 2022 r. podkreśla jednak, iż „w akcie normatywnym niższym rangą niż ustawa bez upoważnienia ustawowego nie formułuje się definicji ustalających znaczenia określeń ustawowych” (II OSK 2679/19), stąd takie odniesienia nie wydają się prawidłowe.

Regulacji zarzuca się szereg luk prawnych związanych głównie z powyżej opisanymi wątpliwościami interpretacyjnymi. W Ustawie nie wprowadzono kryteriów pomocnych w rozstrzygnięciu czy dany budynek jest powiązany z produkcją rolną, a także nie określono sposobu spełnienia kryterium gospodarczej funkcji budynku. Wyrazić można również obawę przed zbyt optymistycznym podejściem do nowych przepisów i upatrywaniem w nich sposobu na realizację inwestycji o rzeczywistym charakterze mieszkaniowym, które to jednak może skutkować interwencją ze strony nadzoru budowlanego, mogącą zakończyć się nawet nakazem rozbiórki obiektu.