Legal Highlights for Real Estate – Październik 2023

1. Nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W dniu 26 października 2023 roku Minister Rozwoju i Technologii podpisał nowelizację Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („Rozporządzenie”). Przewidziane w treści Rozporządzenia rozwiązania mają stanowić odpowiedź na podnoszony w debacie publicznej problem nadużyć i nieprawidłowości występujących na rynku mieszkaniowym, przejawiających się m.in. w kurczeniu się ogólnodostępnych przestrzeni wspólnych, powstawaniu bardzo małych placów zabaw przy budynkach wielorodzinnych, czy też zachowywaniu niewielkich odległości między budynkami mieszkalnymi. Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego pt. „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” określa całkowity roczny koszt chaosu przestrzennego w Polsce, do którego pogłębiania przyczynia się powstawanie inwestycji mieszkaniowych niezaspokajających potrzeb ludności, na kwotę 84,3 mld złotych.

Powyższe problemy mają zostać zaadresowane przez wprowadzenie takich rozwiązań jak m.in.: wymóg zachowania większych odległości między budynkami mieszkalnymi położonymi na sąsiadujących działkach, mającymi powyżej 4 kondygnacji naziemnych (nie dotyczy to przypadków, gdy sąsiednia działka jest ogólnodostępnym placem), przyjęcie wytycznych co do minimalnej powierzchni placów zabaw, uzależnionej od liczby mieszkań oraz zwiększenie udziału terenów biologicznie czynnych na ogólnodostępnych placach do 20%. Znaczącą zmianą jest także zwiększenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych, która po wejściu w życie nowych przepisów Rozporządzenia ma wynosić 25 m2 – a więc być równa minimalnej wartości przewidywanej dla lokali mieszkalnych. Powyższy wymóg nie będzie dotyczył lokali dostępnych na parterze i pierwszym piętrze budynku, posiadających bezpośredni dostęp z ulicy.

Zmiany przewidziane w Rozporządzeniu, po głosach podnoszonych m.in. przez Polski Związek Firm Deweloperskich („PZFD”), wejdą w życie w dniu 1 kwietnia 2024 roku, zamiast pierwotnie zakładanej daty 1 stycznia 2024 r.. Dłuższy termin ma umożliwić dostosowanie projektowanych inwestycji do szeregu nowych przepisów. Termin ten jest jednak nadal zdecydowanie krótszy od postulowanego przez PZFD okresu 18 miesięcy na wdrożenie przepisów.

2. Wejście w życie ustawy z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw – zmiana w prawie dla wykonawców.

Z dniem 16 października 2023 r. w życie weszła ustawa z dnia 13 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw („Ustawa”). Ustawa wprowadza wyjątek od ustanowionej w art. 6491 §1 Kodeksu Cywilnego zasady udzielania gwarancji zapłaty za roboty budowlane („Gwarancja”), udzielanej wykonawcy (generalnemu wykonawcy) przez inwestora w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Ustawa rozszerza powyższy artykuł o §11, wyłączający stosowanie przepisu §1 w przypadku, gdy inwestorem jest Skarb Państwa.

W związku z powyższym, w przypadku, w którym inwestorem będzie Skarb Państwa, zastosowania nie będą miały art. 6491 – 6495 Kodeksu Cywilnego, w tym wykonawcy nie będzie przysługiwało uprawnienie z art. 6494 §1 Kodeksu Cywilnego, umożliwiające mu odstąpienie od umowy w razie nieuzyskania żądanej Gwarancji zapłaty od inwestora.

Celem Gwarancji jest przede wszystkim zabezpieczenie wykonawcy przed nieterminową zapłatą wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane oraz zabezpieczenie go przed niewypłacalnością inwestora. Wprowadzenie wyłączenia przewidzianego w Ustawie zostało w uzasadnieniu do projektu Ustawy uargumentowane faktycznym nieistnieniem ryzyka nieotrzymania wynagrodzenia od Skarbu Państwa jako wiarygodnego i wypłacalnego inwestora, który nie może upaść. Ponadto, udzielenie Gwarancji wykonawcy przez podmiot reprezentujący Skarb Państwa generuje dodatkowe koszty dla Skarbu Państwa, co jest niekorzystne dla budżetu państwa.

Zmiana z Ustawy budzi jednak szereg wątpliwości, głównie przez brak możliwości egzekwowania terminowej wypłaty wynagrodzenia, a także stosowanie jej do umów o roboty budowlane zawartych przed dniem 16 października 2023 r., odnośnie których wykonawca nie wystąpił do tego dnia o udzielenie gwarancji zapłaty. Obawy dotyczą także możliwego wzrostu cen w ofertach zgłaszanych w przetargach, w których inwestorem miałby być Skarb Państwa, a to z uwagi na ryzyko niedotrzymania terminów zapłaty przez inwestora.