Legal Highlights for Real Estate – Styczeń 2023

en

Nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym dot. odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w przypadku luki planistycznej

7 stycznia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Nowelizacja”). Nowelizacja reguluje kwestię ustalania wysokości odszkodowania wypłacanego właścicielom nieruchomości przez gminy za obniżenie wartości sprzedawanej nieruchomości w sytuacji tzw. luki planistycznej (tj. okresu, w którym poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego wygasł, a nowy jeszcze nie obowiązuje).

Z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”) wynika, że właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, który ją sprzedaje może domagać się z odszkodowania od gminy, w której jest ona usytuowana, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość tej nieruchomości obniżyła się. Zgodnie zaś z art. 37 ust. 1 Ustawy, przez obniżenie wartości nieruchomości należy rozumieć różnicę między wartością nieruchomości według przeznaczenia terenu w nowym planie miejscowym, a jej wartością według przeznaczenia w planie uchylonym lub według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu. Taka metoda wyliczenia zdaje się prosta, jednak jej stosowanie skomplikował inny przepis Ustawy, który przewidywał że obowiązujące w dniu jej wejścia w życie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 roku. W związku z tym, że wiele gmin, wbrew założeniom, nie przyjęło nowych planów przed 2004 rokiem, wysokość odszkodowań w sytuacjach luki planistycznej zależeć zaczęła od wartości nieruchomości „według faktycznego sposobu wykorzystywania”. Dochodziło więc do sytuacji, w których jeżeli nieruchomości czasowo nie były wykorzystywane lub były wykorzystywane poniżej wynikającego z poprzedniego planu potencjału, odszkodowania na rzecz ich właścicieli były zasądzane w rażąco zaniżonych wysokościach względem właścicieli nieruchomości, których luka planistyczna nie dotknęła.

Nowelizacja przesądziła o wyłączeniu zastosowania art. 37 ust. 1 Ustawy do przypadków, w których wystąpiła luka planistyczna a jednocześnie przeznaczenie w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego było względniejsze dla właściciela niż faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w okresie luki. Tym samym dostosowano treść Ustawy do wyroku Trybunału Konstytucyjnego („TK”) z 22 maja 2019 roku (sygn. akt SK 22/16). W wyroku tym TK orzekł, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 roku, jest niezgodny z konstytucją (jako naruszający zasadę ochrony własności).

Stanowisko zawarte w ww. wyroku TK normatywizuje dominującą już w orzecznictwie wykładnię, zgodnie z którą luka planistyczna nie może powodować negatywnych konsekwencji dla właścicieli nieruchomości, którzy zdecydowali się dochodzić roszczeń planistycznych przeciwko gminom. Należy jednak zwrócić uwagę, że Nowelizacja dotyczy jednie planów szczegółowych, zaś nie dotyczy planów ogólnych.

Zmiany w Prawie Budowlanym od 2023 r. – podsumowanie

Nowy rok przynosi ze sobą wejście w życie nowych przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w zakresie cyfryzacji procesu budowlanego. Prowadzą one do uproszczenia sposobu prowadzenia dokumentacji budowlanej, co może pozytywnie wpłynąć na usprawnienie procesu budowlanego.

Od 1 stycznia:

• wprowadzona została cyfrowa książka obiektu budowlanego („CKOB”). CKOB jest rządową aplikacją, w której właściciel lub zarządca może dokonywać wpisów w zakresie informacji o obiekcie budowlanym, właścicielach i zarządcach obiektu budowlanego, przeprowadzanych kontrolach, robót budowlanych wykonywanych po oddaniu obiektu do użytkowania, czy wszelkich decyzji, postanowień i innych aktów administracyjnych wydawanych w stosunku do obiektu.

Od 27 stycznia:

• Wejdą w życie nowe przepisy o elektronicznym dzienniku bodowy („EDB”). Zgodnie z nowelizacją dziennik budowy prowadzony w postaci papierowej będzie można kontynuować w postaci EDB. Papierowa wersja dziennika budowy będzie zasadniczo wydawana do 31 grudnia 2029 r., z wyjątkiem dziennika budowy dotyczącego robót budowlanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.

Ponadto, należy przypomnieć, że w zakresie cyfryzacji w zeszłym roku weszły przepisy dotyczące:

• systemu „e-CRUB”, tj. Centralnego Rejestru Osób Posiadających Uprawnienia Budowlane, w którym znajdują się również m.in. informacje o osobach ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej;
• portalu e-Budownictwo, który zapewnia możliwość wygenerowania m.in.:
  • wniosku o pozwolenie na budowę;
  • zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych;
  • wniosku o pozwolenie na rozbiórkę;
  • zgłoszenia rozbiórki;
  • zawiadomienia o zakończeniu budowy;
  • wniosku o pozwolenie na użytkowanie;
  • zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.