Legal Highlights for Real Estate – Styczeń 2024
luty 2024
1. NSA: możliwe stosowanie przepisów ustawy o speckomisji reprywatyzacyjnej z mocą wsteczną
W uchwale z dnia 11 stycznia 2024 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt I OPS 3/22) zajął stanowisko, że Komisja do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich („Komisja”) może uchylić decyzję reprywatyzacyjną ze względu na przesłankę wystąpienia skutków rażąco sprzecznych z interesem społecznym, nawet jeśli wystąpiła ona przed wejściem w życie ustawy powołującej Komisję.
Przedmiotowa uchwała jest związana z postępowaniem przed Komisją, która to uchyliła decyzję reprywatyzacyjną Prezydenta m.st. Warszawy z 2009 r. o przekazaniu kamienicy z lokatorami komunalnymi 21 mieszkań, którzy w konsekwencji różnych działań musieli opuścić zajmowane pomieszczenia.
Ustawa pozwala na uchylenie przez Komisję decyzji reprywatyzacyjnej, jeżeli w konsekwencji jej wydania nastąpiły skutki rażąco sprzeczne z interesem społecznym lub celem, dla którego ustanowiono użytkowanie wieczyste, a w szczególności kiedy mamy do czynienia z utrudnianiem korzystania z lokali za pomocą bezprawnych działań takich jak groźby czy stosowanie przemocy.
Fakt, że opisywana przesłanka może stanowić podstawę do uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej, nawet jeśli wystąpiła przed wejściem w życie Ustawy, tj. w 2017 r., ma szczególne znaczenie, mając na uwadze, że spora ich część została wydana przed tym czasem.
2. Obiekt, który nie wymaga robót ziemnych podczas przenoszenia lub demontażu, nie musi być kategoryzowany jako budynek
Klasyfikacja danego obiektu budowlanego jako budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego budziła wiele wątpliwości w zakresie rozumienia przymiotu trwałego związania z gruntem, w szczególności w przypadku niekonwencjonalnych rozwiązań inwestorów.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 listopada 2023 r. (sygn. akt III FSK 748/23) orzekł w zakresie kategoryzowania obiektu budowlanego, będącego budowlą w rozumieniu prawa budowlanego, dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Definicje budynku w obydwu ww. ustawach zawierają te same elementy konstrukcyjne. Jednym z nich jest „trwałe związanie z gruntem” danego obiektu, które zdaniem NSA obejmuje:
1) posiadanie przez budynek fundamentów znajdujących się poniżej poziomu terenu (wkopanych w grunt),
2) trwałe (tj. sztywne, stabilne, ciągłe, niezmienne) powiązanie obiektu z tymi fundamentami.
NSA wskazał, że nie można określić jako trwale związanego z gruntem obiektu, którego dolna płaszczyzna podbudowy znajduje się na poziomie terenu, a jego przeniesienie lub rozebranie nie wiąże się z wykonaniem robót ziemnych.
Sąd podkreślił, że odłączenie obiektu od fundamentów, powodujące istotne zmiany w całej konstrukcji, a czasem prowadzące do uszkodzenia lub zniszczenia fragmentu znajdującego się powyżej fundamentów, eliminuje możliwość traktowania odłączonego elementu jako odrębnego budynku.
W konsekwencji nie można uznać tymczasowego obiektu budowlanego za budynek gdy przewidziane jest jego przeniesienie lub też nie jest on trwale związany z gruntem. Natomiast należy pamiętać, że może zostać uznany za budynek tymczasowy obiekt budowlany przeznaczony do rozbiórki (do jej czasu).
