Tax Highlights for Real Estate – Grudzień 2023

1. Umowa sprzedaży nieruchomości z wykazanym podatkiem umożliwia odliczenie VAT

W wyroku z 8 grudnia 2023 r. (sygn. akt III SA/Wa 1473/23) WSA w Warszawie potwierdził, że dopuszczalnym jest, aby spółka odliczyła VAT na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Spółka nabyła od kontrahenta łącznie trzy lokale mieszkalne oraz dwie zabudowane działki, na których rozpoczęte były inwestycje. Sprzedaż tych nieruchomości została opodatkowana według właściwej stawki VAT. Umowy sprzedaży, sporządzone w formie aktu notarialnego, zawierały dane sprzedawców, właściwą stawkę VAT oraz kwotę podatku, a także cenę sprzedaży i datę dokonania dostawy nieruchomości. Po podpisaniu umów, kontrahenci nie wystawili jednak faktur sprzedaży dokumentujących transakcje. Po nieudanych próbach skontaktowania się ze sprzedającymi Spółka złożyła stosowne zawiadomienie do organów ścigania. Spółka powzięła wątpliwości w zakresie odliczenia VAT przy braku faktury dokumentującej sprzedaż – wobec czego zdecydowała się zwrócić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 19 kwietnia 2023 r. (sygn. 0114-KDIP4-1.4012.702.2022.1.APR) uznał, że sama umowa nie stanowi faktury, wobec czego zawarcie umowy sprzedaży nie stanowi podstawy do odliczenia wykazanego w tym dokumencie podatku VAT.

Sąd jednak w ustnym uzasadnieniu podkreślał, że skoro nie istnieją wątpliwości, czy dane zdarzenie gospodarcze faktycznie wystąpiło, nie ma sporu, że dana transakcja podlegała opodatkowaniu VAT, a Spółka wykazała podatek VAT w umowie – w takim przypadku wszystkie formalne wymogi do odliczenia podatku zostały spełnione.

2. Działka wraz z warunkami zabudowy, pozwoleniem na budowę, umowami z gestorami oraz dokumentacją projektową nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa

WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 9 lutego 2023 roku, sygn. I SA/Go 442/22 uznał, że drogi i oświetlenie dróg, będące własności gminy, nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na takich samych zasadach jak budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Utrzymywanie infrastruktury drogowej należy do zadań własnych gminy i służy zaspokajaniu zbiorowych potrzeb, co wyłącza charakter zarobkowy. 

O wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej wystąpiła Spółka, która posiadała niezabudowane działki budowlane. Planowała do nowo utworzonej spółki celowej wnieść aportem jedną z działek, wraz z warunkami zabudowy, pozwoleniem na budowę, umowami z gestorami oraz dokumentacją projektową. Celem nowego podmiotu będzie realizacja przedsięwzięcia w zakresie budowy budynku wielorodzinnego.

W konsekwencji Spółka zwróciła się do Dyrektora KIS o potwierdzenie, czy aport jednej z działek należących do składników majątkowych stanowić będzie wniesienie w formie wkładu niepieniężnego ZCP w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych? Spółce zależało na potwierdzeniu powyższej kwestii, bowiem aport taki korzystałby ze zwolnienia z opodatkowania CIT.

Dyrektor KIS uznał jednak, że kluczowe przy ZCP jest kontynuowanie działalności gospodarczej przy pomocy nabytego majątku, tak aby w dniu wniesienia do spółki mogła ona w oparciu o przedmiot aportu mieć możliwość prowadzenia działalności gospodarczej, bez konieczności angażowania dodatkowych składników majątkowych czy procesów. Organ podkreślił również, że z wniosku nie wynika, czy przedmiot aportu jest wyodrębniony w spółce w sposób organizacyjny, finansowy i funkcjonalny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 30 listopada 2023 r. (sygn. I SA/Łd 792/23), nie zgodził się ze Spółką i odrzucił skargę. W uzasadnieniu argumentował, że w świetle definicji ZCP nie sposób przyjąć, aby nieruchomość nawet z pewnymi prawami niematerialnymi stanowiła przedsiębiorstwo lub jego część, które mogłoby samodzielnie prowadzić jakąkolwiek działalność gospodarczą.

3. Korzystny wyrok NSA dotyczący opodatkowania w zakresie świadczenia usług hotelarskich

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 lipca 2023 r., sygn. akt II FSK 70/21 potwierdził, że umowa o świadczenie usług hotelarskich nie jest podobna do umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, wobec czego hotele nie są obowiązane do uiszczania podatku od przychodów z budynków. Jest to tym samym szansa na odwrócenie tworzącej się w ostatnim czasie negatywnej linii orzeczniczej dla podmiotów oferujących usługi hotelowe.

Spór powstał na gruncie interpretacji indywidualnej, w ramach której wnioskodawca był zdania, że podatkowi od przychodów z budynków powinny podlegać tylko te obiekty, które oddane są w najem, dzierżawę lub umowę o podobnym charakterze, czyli czynności mieszczące się w grupowaniu 68 z PKWiU. Usługi hotelarskie wobec tego nie mieszczą się w tej definicji. Zdaniem podatnika celem najmu lub dzierżawy jest udostepnienie pomieszczenia danemu podmiotowi, najemcy lub dzierżawcy, do swobodnego dysponowania. Jako przykłady takiego dysponowania wskazał prowadzenie działalności gospodarczej lub trwałe zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Dyrektor KIS nie zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i podkreślił, że usługi hotelarskie, noclegowe lub krótkotrwałego zakwaterowania wypełnia warunek, o którym mowa w art. 30g ust. 1 pkt 2 u.p.d.o.f. odnoszący się do oddania budynku w całości lub w części do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze do umowy najmu lub dzierżawy.

Sprawa trafiła następnie do WSA, który orzekł, że definicja usługi hotelarskiej oddaje złożony charakter tej usługi, ale również potwierdza fakt, że jej zasadniczym oraz istotnym elementem jest wynajem domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych. Sporne usługi są zatem podobne do najmu, tym samym Sąd odrzucił skargę.

Sprawa swój finał miała przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, który ostatecznie stanął po stronie Spółki. NSA zwrócił uwagę, że z porównania regulacji prawnych umów najmu i usług hotelarskich wynika, że nie są to umowy podobne. Odwołanie się do podobieństwa do umów najmu/dzierżawy w ustawie podatkowej nie spełnia więc wymogu precyzyjnego określenia przedmiotu opodatkowania.

4. Fiskus nie zgadza się z sądami administracyjnymi w sprawie amortyzacji w spółkach nieruchomościowych

O indywidualną interpretację wystąpiła francuska spółka, która ma status polskiego podatnika CIT oraz posiada status spółki nieruchomościowej. Wnioskodawca dla celów rachunkowych stosuje zasady wynikające z francuskiego prawa bilansowego.

Kością niezgody z fiskusem był art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, wprowadzony w ramach tak zwanego Polskiego Ładu w styczniu 2022 roku. Dotyczy on tego, że spółki nieruchomościowe mogą zaliczać do podatkowych kosztów odpisy amortyzacyjne od nieruchomości w wysokości nie wyższej dla celów rachunkowych.

Wnioskodawca jest zdania, że ich sytuacja nie podlega ww. ograniczeniom. Ich spółka nie zalicza nieruchomości do środków trwałych w bilansie, lecz klasyfikują je jako inwestycyjne, co uniemożliwia zastosowanie wspomnianego przepisu i ograniczeń w przypadku amortyzacji. Ich zdaniem restrykcjom podlegają tylko takie aktywa, które są amortyzowane również dla celów bilansowych.

Dyrektor KIS nie zgodził się ze Spółką, stwierdzając że skoro nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych od posiadanej nieruchomości na podstawie przepisów o rachunkowości, to nie będzie uprawniona do rozpoznania kosztów uzyskania przychodów z tytułu amortyzacji na gruncie CIT.

Warto nadmienić, że w podobnych stanach faktycznych zapadło już wiele wyroków sądów administracyjnych, jednak fiskus wciąż upiera się przy swoim stanowisku, niekorzystnym dla spółek nieruchomościowych.

5. Wyrok WSA w sprawie proporcji w podatku od przychodów z budynków

Spółka wystąpiła o interpretację (wydana 18 października 2023 r., sygn. 0114-KDIP2-1.4010.499.2023.1.KW) dotyczącą opodatkowania CIT przychodów od budynków komercyjnych. Spółka jest członkiem grupy kapitałowej, posiada udziały w innych podmiotach przekraczające 25% i jest właścicielem budynków wynajmowanych innym podmiotom.

Pytanie spółki dotyczyło ustalenia proporcji dla podstawy opodatkowania, odnoszącej się do przychodów z budynków. Według Dyrektora KIS, kwota 10 mln zł przewidziana dla podmiotów powiązanych powinna być podzielona proporcjonalnie między wszystkie powiązane podmioty. Dyrektor KIS wskazał, że podmioty powiązane obejmują nie tylko spółki powiązane zgodnie z art. 11a ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.p., ale także te, w których spółka nie ma udziałów, ale posiadają co najmniej 25% praw głosów lub udziału w zyskach lub majątku spółki.

Spółka wniosła skargę na powyższą interpretację do WSA w Poznaniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 23 listopada 2023 r. (sygn. akt I SA/Po 592/23), nie zgodził się z fiskusem oraz uchylił wydaną interpretację. Stanął on na stanowisku, że istotne jest jedynie posiadanie udziałów w innym podmiocie, tym samym nie można zgodzić się ze stanowiskiem organu, że przepis ten dotyczy również pozostałych powiązanych podmiotów. WSA przy wydawaniu wyroku zwracał uwagę na dwa wyroki NSA wydawane w podobnych stanach faktycznych.